大白话财财|中梁地产高速增长背后隐忧不断｜地产，海外4次发债利率水平畸高( 二 )
换言之 ， 中梁不到2天半就拿下一块土地 。 快速之下 ， 也不乏高溢价 。 甚至到了2020年 ， 其溢价拿地现象还未终止 。 高周转+溢价拿地 ， 这样的豪放打法 ， 也在考验着其资金链的承受力 。
招股书显示 ， 2016年至2018年 ， 中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿 ， 由于信托利率较高 ， 三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9% 。 而主流上市房企平均融资成本均线在6.07%左右 。
数据统计显示 ， 截止2019年上半年 ， 中梁的费用化、资本化利息总额就已达21.22亿元 ， 大于核心净利润12.32亿元 。 也就是说 ， 中梁的盈利开始无法覆盖偿还利息 。
另外 ， 结合其2016年至2018年有息负债余额分别高达202亿、244亿、270亿的状况 ， 上市成了必须之举 。 招股书显示 ， 中梁上市募集所得款项净额的三成将用于偿还绝大部分现有信托贷款 。 同时 ， 由于境内融资受阻 ， 中梁选择海外发债 。
与此同时 ， 2019年9月26日 ， 其以11.5%的票面利率发行3亿美元2021年到期的优先票据 ， 高于9月平均发债利率8.45% 。 显然 ， 外表“豪气逼人”的中梁 ， 靓丽业绩背后债务窟窿已然不少 。
据此前媒体报道 ， 中梁的资金链一直绷得极其紧 。 从本质上来说 ， 中梁是一家‘高利贷’驱动的公司 ， 在融资渠道方面 ， 中梁除了长期依赖信托、债券等传统方式外 ， 中梁的很多项目资金都有至少20%来自民间融资 。
高达2%-5%的月息的民间融资无异于饮鸩止渴 。 更严峻是 ， 截至今年4月30日 ， 中梁须在一年内偿还的银行及其他贷款总计约134.01亿元 。 而公司当期流动比率也从2016年的1.3降至1.1 ， 这说明公司在一定程度上短期存在债务承压情况 ， 或对其现金流在短期内产生不利影响 。
在疫情影响下的大环境下 ， 中梁的未来如何摆脱高负债困境 ， 《每日财报》将持续关注 。
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