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分钟寺|世茂隐秘入局合生创展高价地

不出市场预料 ， 合生创展（00754.HK ， 下称“合生”）此前以百亿元高价抢下的分钟寺地块 ， 迎来隐秘合作方 。
天眼查信息显示 ， 近日该地块两家项目公司新增对外投资企业 ， 其中多位管理者来自世茂集团（00813.HK ， 下称“世茂”） 。
具体而言 ， 拿下L-39地块的北京合昕辰锐企业管理有限公司 ， 对外投资成立北京合力运兴置业有限公司 ， 该公司董事长为刘辉 ， 董事包括李广、袁海滨、王超、安博 ， 经理为王超 ， 监事包括陆婷、丁焕丹 。
拿下L-41地块的北京合盈锐恒房地产开发有限公司 ， 对外投资成立北京合盛润景置业有限公司 ， 该公司法定代表人为袁海滨 ， 公司董事长为王超 ， 董事包括贾丽萍、刘辉、袁海滨 ， 监事包括陆婷 。
资料显示 ， 刘辉为世茂集团副总裁、华北区域董事长 ， 袁海滨为世茂华北公司京冀公司总经理 ， 贾丽萍为世茂集团北方大区财务负责人 ， 陆婷为多个世茂集团子公司的关联监事 。
世茂以多少资金代价入局目前还是未知 ， 但从上述工商信息变更看 ， 双方大概率将合作开发分钟寺地块 。
今年5月 ， 合生斥资180亿元连夺分钟寺三宗宅地 ， 引发市场轰动 。 其中 ， 经过56轮竞拍 ， 合生以42亿元拿下分钟寺村L-39地块 ， 溢价率42.08% ， 楼面价76168元/平方米；又经82轮争夺 ， 合生再以65.4亿元拿下分钟寺村L-41地块 ， 溢价率37.86% ， 楼面价73912元/平方米 。
“分钟寺地块位于三环和四环之间 ， 属于北京中心地区 ， 不常有土地供应 。 ”在合生方面看来 ， 此番拿地可补充集团在一线城市的土地储备 ， 提高集团赚取更多收益的能力 ， 系良好的投资机会 。
按照合生规划 ， L-41地块将建设7栋公寓楼 ， 定位为首次置业、初级改善物业 ， 2021年1月开始动工 ， 2021年3月开始预售；L-39地块将建成4栋住宅楼 ， 2021年2月开始动工 ， 2021年4月开始预售 。
不过 ， 大手笔豪爽拍地仍让市场诧异 ， 毕竟合生去年销售额才212.58亿元 ， 营业收入仅170.44亿元 。 截至2019年底 ， 合生现金及现金等价物116.56亿元 ， 而一年内到期需偿还的贷款约148.28亿元 。
正是基于对合生基本面的考虑 ， 早在该集团拿下地块前 ， 便有市场消息传出合生将引入其它房企合作开发 。 此时世茂入局 ， 不仅能暂缓项目资金压力 ， 还可增强品牌效应 ， 利于后续市场推广与产品去化 。
反观世茂 ， 过去一年 ， 该集团频频发力收并购市场 ， 相继拿下泰禾集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业合计22宗并购交易 ， 总价款204.13亿元 ， 对应权益货值超800亿元 ， 成为仅次于融创的新晋并购王 。
【分钟寺|世茂隐秘入局合生创展高价地】进入2020年 ， 世茂再次牵手福晟 ， 双方于1月10日正式签订战略合作协议 ， 由世茂海峡主导成立“世茂福晟”新平台 ， 经营管理主要由世茂操盘 。 此宗并购案落地后 ， 福晟的大量土储有望为世茂补充可观货值 。
不过 ， 来自一份克而瑞的研究报告认为 ， 通过收购获得土地会面临诸多不确定性 ， 如与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项；福晟在大湾区的不少项目都是通过收购而来 ， 债权、股权关系复杂 ， 一些拆迁项目协商签约的过程漫长 。
最终 ， 这些资产包将对世茂的毛利率、去化及现金流压力有何影响 ， 仍需观察 。 以分钟寺地块为例 ， 该项目楼面价接近7.2万元/平方米 ， 业内预估其盈亏平衡点为12万元/平方米 ， 总货值约300亿元 。
亿翰智库华北院认为 ， 去年北京单价超过11万元/平方米的项目成交总额约105亿元 ， 这意味着以北京市的高端客户购买力 ， 需要三年才能消耗掉这个项目 。 当合生渐渐释放“快周转”信号 ， 分钟寺地块能实现这一目标吗？
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