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东莞上半年土地出让金超2019年 新房库存告急 东莞楼市调控收紧

东莞上半年土地出让金超2019年 新房库存告急 东莞楼市调控收紧
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经济观察网 采访人员 陈博 来自外地房企的“跑马圈地” ， 让东莞的土地市场再次热了起来 。
合富研究院指出 ， 2020年上半年 ， 东莞商住用地的供地数量大增 ， 6个月时间内总共供应了25宗 ， 对应约137.8万平方米的面积 。 无论是供应宗数 ， 还是供应体量 ， 均站上最近6年来同期的最高峰 。
这25宗商住用地 ， 最终成交了23宗；成交面积约126.9万平方米 ， 同比大幅增长307% 。 土拍市场的热闹景象也造就了东莞愈发强劲的吸金能力——上半年 ， 东莞商住用地成交金额达到401.7亿元 ， 同比增幅近3倍 。
一组可供对比的数据是 ， 2019年全年 ， 东莞的商住用地吸金约374亿元 ， 彼时已经达到历年最高 。 这意味着 ， 仅半年时间 ， 东莞卖地收入已经远远超过去年一年 。
中原地产研究中心的统计数据显示 ， 如果对比珠三角几大城市上半年的卖地情况 ， 东莞土拍的揽金数额 ， 仅次于广州、佛山 ， 但远远高于相邻的深圳 。
“东莞的土拍市场 ， 上半年基本是外地房企与深圳民企的‘天下’ 。这些房企在外溢过程中之所以看好东莞 ， 是因为目前整个粤港澳大湾区里面 ， 除了深圳都市圈、广州都市圈之外 ， 企业几乎没有更好的选择 。 聚焦到深圳都市圈内 ， 近年深圳本身土地供应量很少 ， 宅地更是非常奇缺；而惠州的GDP向来只相当于东莞的一半左右 ， 经济程度直接影响土地开发价值 。 ”一名上市房企深圳区域投拓人员告诉经济观察网 。
地市楼市两旺
从出让结果来观察 ， 上半年佳兆业在东莞各镇街“跑马圈地”的脚步颇为迅猛 ， 通过独自竞拍、与其他房企形成联合体以及旗下子公司等方式 ， 一路过关斩将斩获了四宗地块 。 除了卓越、宏发、恒大等深圳本土房企之外 ， 上半年东莞土拍市场上也不乏出现时代、保利等广州房企的身影 。
事实上 ， 由于地理位置上关联度较高 ， 深圳房企走出去 ， 来到东莞土地市场参与“搏斗”并非新鲜事 ， 早在2003年左右 ， 以万科、金地为代表的一众深圳房企就开始涌入东莞；2009年以后 ， 广州房企也逐渐加入这场战争 。 “自粤港澳大湾区规划‘出炉’之后 ， 全国性大房企正在加速布局东莞 。 ”合富辉煌（中国）东莞公司市场研究部总监李兴旺发现 ， 很多房企将东莞作为战略要地 。
但一个特殊细节在于 ， 不止是一众民企争相外拓 ， 上半年卖出的这23宗商住地里面 ， 出让对象之一还包括深圳前海管理局旗下的全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司（以下简称“深圳前海控股”） 。 6月24日一天之内 ， 东莞塘厦镇同时推出两块位于大坪社区的商住用地 ， 最终 ， 前海控股两次击败10多家房企 ， 一举包揽这两块地 。 其中 ， 2020WG023商住地的成交价格为25.11亿元 ， 另外需要配建20%的安居房 ， 若剔除掉免费配建的安居房和幼儿园 ， 地块可售楼面价高达24618元/平方米；2020WG024商住地则以27.67亿元+配建20%安居房成交 ， 若直接剔除配建 ， 楼面价也达到24543元/平方米 。 合富大数据显示 ， 6月份 ， 塘厦一手住宅成交参考均价为2.36万元/平方米 ， 也即是说 ， 前海控股所拿下的这两块地均是“面粉高于面包价” 。
外溢到东莞拿地的深圳国企 ， 更早之前要追溯到2018年10月 ， 深圳人才安居集团经过两轮竞价 ， 将同样位于塘厦的一宗3.9万平方米商住地收入囊中 。 “这两家深圳国企的入局明显释放出一个信号：深莞一体化、深圳大都市圈的概念早就落地了 ， 深圳目前比较上心 ， 包括央企国企在内的投资力量都跑到东莞抢地 。 ”上市房企深圳区域投拓人员提到 。
一边是开发商集中在土拍市场热烈搏击 ， 另一边却是严重告急的一手“库存” 。 合富研究院数据显示 ， 截至6月底 ， 东莞一手住宅库存面积约299万平方米 ， 同比大幅减少34% 。 按照过去3个月平均消化速度测算 ， 去库存时间仅需约5个月 。


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