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东莞上半年土地出让金超2019年 新房库存告急 东莞楼市调控收紧( 二 )


调控收紧
这种“冰火两重天”的现状 ， 正支撑东莞房价上涨预期 。 7月2日 ， 一则由东莞住房和城乡建设局（以下简称“东莞住建局”）发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）紧急面市 。
《通知》要求开发商应合理安排建设工期和销售计划 ， 确保商品住房按期按量上市销售 ， 加快形成市场实际供应 。 从8月1日起 ， 申请预售或现售的商品住房项目 ， 总建筑面积3万平方米及以下的 ， 须一次性申请；总建筑面积在3万平方米以上分期申请的 ， 每期申请的建筑面积须不少于3万平方米；尾期建筑面积低于3万平方米的须一次性申请预售 。
“过去 ， 东莞并未对每期申请销售的新房体量做出限定 。 现在以3万平方米为界线 ， 主要是让房企加快推货步伐 ， 打击捂盘现象 。 ”李兴旺说 。
这些年来 ， 东莞开发商在推盘上经历过两个阶段：2016年10月限购政策落地之后很长一段时间 ， 整个东莞市场客源不足 ， 开发商只能减少单次推货量 ， 被迫采取“小步快跑”的模式 。
到了今年 ， 东莞楼市处于上升阶段 ， 新房严重供不应求的背景下 ， 相当一部分新盘继续维持“挤牙膏式”的推货策略 。 一方面 ， 开发商是担心自身后续货量难以跟上目前的推货节奏；另一方面则是市场持续向好 ， 一旦卖快了 ， 楼盘难以实现销售利润最大化 。
据李兴旺观察 ， 最近四年 ， 东莞开发商每推一个新盘 ， 单次的推货量往往是100来套房源 ， 一万平方米左右 。
“将单次推货量提高到3万平方米 ， 那就意味着一个新盘 ， 一次至少得推出2-3栋楼 ， 大约 300套房 。 这个推货量对于房企而言 ， 是相对比较适中的 。 有关部门也是经过权衡 ， 考虑市场和开发商接受度之后才定下的这个数据 。 ”李兴旺表示 ， 目前东莞市场上的客量 ， 相对能支撑单次3万平米的推货量 。 按照他提供的数据 ， 今年以来 ， 东莞新盘开盘当天的平均去化率超过70% ， 一些项目甚至达到90%以上 。
不过 ， 3万平方米的单次推货“红线” ， 不仅仅只是为了加速推货 ， 当单次推货量增加推动整体市场供应量增加 ， 一定程度上也对房价起到一定的平抑作用 。
上述《通知》还进一步更新了东莞的限价政策 ， 从通知实施之日起 ， 新房一次性或分期申请预售或现售 ， 须以幢（栋）为单位申报销售价格 ， 同一幢（栋）每套住宅均价相差幅度不宜超过20%；首期首次申报销售价格的 ， 每幢（栋）申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%(含)；分期申报销售价格的 ， 每幢（栋）申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%（含） 。
降温
此前 ， 东莞的限价政策曾经历过几轮变动 ， 2018年5月 ， 由原来规定不高于前3个月当地镇街(园区)同类型新房销售均价的15%(含)调整为不高于前6个月当地镇街(园区)同类型新房销售均价的10%(含) 。 今年3月4日 ， 东莞的限价政策出现“松动” ， 东莞住建局提出取得预售许可证或现售备案证书180天后 ， 开发企业可以申请对未售出房屋的申报价格进行调整 ， 调高幅度不超过5% 。
“前段时间因为疫情影响 ， 东莞放开了价格限制 ， 但一放松 ， 房价又 ‘放肆’ 上涨起来 。 ”李兴旺说 。
央行放水带来通胀预期以及投资需求活跃 ， 正带动主城区/松山湖等一些供求比较紧张的区域房价上涨 。 据经济观察网了解 ， 作为东莞主城区的莞城、东城、万江、南城等片区 ， 上半年住宅网签均价约3.3.万元/平方米 ， 同比上涨31% 。
而这份通知 ， 相当于又将限价重新收紧了 。 过去 ， 为了摆脱“限价”的束缚 ， 东莞开发商通常在新盘销售中采取双合同模式 ， 虽然装修标准有一个不能超过2000元/平方米的不成文限制 ， 但实操中 ， 房企虚报装修标准的案例比较多 。 此次通知也明文提出 ， 新房项目实行精装修交付的 ， 住宅户内精装修工程每平方米造价原则上不超过2000元/平方米 ， 超过以上标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告 ， 并在销售现场向购房人进行公示 ， 作为买卖双方日后处理涉及住宅户内精装修标准及质量纠纷的参考依据 。


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