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土地上半年一二线 土地市场火热， 下半年或将“退烧”

上半年的土地市场 ， 可谓热闹 。
一方面 ， 在财政压力下 ， 中心城市优质地块供应增加 ， 土地市场加速回归一二线和热点区域 。 不仅北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于70轮 ， 热点区域长三角的宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块 ， 而弱二线与三四线城市则市场平淡 。
另一方面 ， 房企拿地策略分化 ， 少数“激进”房企拿地占比进一步提高 ， 另一些房企则在加快销售消化库存的同时“佛系”拿地 。
下半年 ， 土地市场将会呈现怎样的走势？
分析人士认为 ， 上半年百城住宅用地推出面积占全年供应计划的36.1% ， 这意味着下半年推地节奏将会加快 。 随着热点地区土拍政策陆续调整和企业下半年偿债压力的增加 ， 预计市场由此将会逐渐回稳 。
上半年一二线市场火热
中国指数研究院的数据显示 ， 上半年全国300城供应量同比增加1% ， 成交量同比下滑7% ， 成交楼面均价同比上涨16% ， 前六个月出让金总额2.54万亿元 ， 同比上涨10% 。
其中 ， 一线城市量价齐升 ， 土地成交量同比增加10% ， 出让金总额增加57% ， 楼面均价上涨31% 。 二线城市则量价齐稳 ， 土地成交量同比减少2% ， 出让金总额增加3% ， 楼面均价上涨4% 。 而三四线城市则量跌价升 ， 土地成交量同比下降11% ， 土地出让金额同比增加7% ， 成交均价同比走高近两成 。
对此 ， 天风证券指出 ， 上半年土地市场供应力度有所加大 ， 优质土地集中入市 ， 土地市场热度持续提升 ， 不同能级城市土地市场分化明显 ， 一线城市土地供应和成交仍维持较高热情 ， 三线城市次之 ， 二线城市供应微涨 ， 成交略低于去年同期 。
以北京为例 ， Wind数据显示 ， 北京上半年土地成交溢价率为18.35% ， 虽然仍处于历史低位 ， 不过相比2018和2019年的13.72%和9.38% ， 仍有明显回升 。
上半年北京推出多宗优质宅地 ， 这些宅地主要位于热门区域 ， 周边配套良好 ， 去化压力较小 ， 同时出让单价也更高 ， 拉动了北京整体土地市场的价格上涨 。 上半年北京累计共成交宅地31宗 ， 这个数量与去年上半年一致；成交建设用地面积165.54平方米 ， 同比下降20%；成交金额为1133亿元 ， 同比上涨了30% ， 这一金额已经达到了去年全年总额的76% 。
再从区域来看 ， 上半年长三角地区土地市场热度走高 。 中国指数研究院的数据显示 ， 杭州、上海、南京、苏州、温州、宁波、无锡、绍兴8个长三角城市的土地出让金都排在了全国300城的前20之列 。 其中 ， 杭州揽金总额达1756.9亿元 ， 在去年高基数的基础上再增两成 ， 高居榜首 。 无锡、上海的土地出让金涨幅接近一倍 ， 分别达到了105%和97% ， 涨幅全国领先 。
随着区域土地市场的持续升温 ， 也让成交平均楼面价不断攀升 。 根据亿翰智库的统计 ， 自2月份至5月底 ， 全国共计诞生28个单价“地王”（即突破前期楼面价） ， 其中有6幅地块突破全市平均楼面价 ， 有22幅地块突破区域楼面价 。
进入下半年 ， 监管层已经对部分城市的土地市场过热做出了政策调整 。
7月6日晚间 ， 宁波市印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》称 ， 将从严核定新出让地块商品住宅销售价格 ， 调整住宅用地出让竞价规则 ， 严格控制楼面地价 。
下半年是否会有更多的土地政策出台？交通银行(601328,股吧)金融研究中心资深研究员夏丹表示 ， 这和土地溢价率有直接关系 ， 土地价格走高会势必会影响房价 ， 如果超出了监管可接受的范围会导致对房价的调控情况 。
“从源头上 ， 监管者希望土地价格能够控制在比较稳定的范围之内 ， 但是从各个地方政府的动力来说 ， 是希望土地成交能够平稳进行 ， 为了达成这样的情况 ， 可能出台一些微调的政策来稳定土地市场溢价率 。 ”夏丹表示 。


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