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市场主力|写字楼需求复苏，内资自用买家为投资市场主力

2020年7月8日 ， 上海——CBRE世邦魏理仕今日发布《2020年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示 ， 2020年上半年上海写字楼需求逐步复苏 ， 租赁成本成为首要考量因素 。 而随着上海相继发布特色产业园区规划与政策 ， 园区写字楼方面生物医药与TMT行业尤为活跃 。 零售物业市场方面, 上海举办“五五购物节”等多项举措有力带动消费市场复苏 ， 零售业变革升级将加速到来 。 物流方面 ， 医药类以及冷链物流需求方面凸显成长趋势 。 大宗交易市场 ， 内资自用买家成为支撑市场的主力 。
优质写字楼市场：
上半年上海录得三个新增项目入市 ， 分别是静安宝华中心、前滩东方广场二期与金融街(000402,股吧)一期 ， 总计12.2万平方米 ， 多个项目推迟至下半年交付 。
随着申城疫情得到进一步控制 ， 商务活动也逐步恢复正常 ， 二季度写字楼带看量明显增多 ， 需求活跃度逐渐回暖 ， 录得净吸纳量72,874平方米 ， 环比增长259% 。 上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势 ， 金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花 ， 其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃 。
区域上来看 ， 面积性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥以及核心区周边次中心板块录得大面积医药及生命科学、专业服务、电子产品等搬迁扩租需求；同时核心区以南京西路、陆家嘴(600663,股吧)为代表 ， 经济活动回暖之下需求呈现韧性 ， 录得专业服务、消费品制造业、TMT以及传统金融的新租扩租需求 ， 季内该子市场空置率录得小幅回调 。 全市二季度末空置率为19.9% ， 较去年底微升0.5个百分点 。 租金表现上 ， 二季度市场平均报价为282.1人民币/月/平方米 ， 较去年底下跌3.0% 。
CBRE华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“预计下半年供应将有100万平方米 ， 随着上海各项秩序逐渐恢复 ， 经济出现好转 ， 之前被推迟的租赁需求将一一落地 ， 料下半年净吸纳量逐步攀升 。 过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措 ， 激发外资企业需求 。 同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下 ， 积极深化中资企业可持续发展 ， 预计将为上海写字楼市场带来新一轮需求 。 ”
商务园区写字楼市场：
2020年上半年商务园区写字楼市场共迎来13.8万平方米新增供应 ， 其中近八成来自于漕河泾板块 。 疫情影响逐步缓解使租赁需求在二季度呈现复苏迹象 ， 季度净吸纳量达48,815平方米 ， 环比上升293.7% 。 新冠疫情为医药[ 疫情期间医药行业受到了前所未有的关注 ， 优势突显 。 上海作为逐步形成的亚太区医药产业高端研发、制造、服务外包中心 ， 医药行业的加速崛起则将为其带来更多的商机与资本 。 今年上半年商务园区租赁成交中 ， 近1/3来自医药产业 。 世邦魏理仕近期将推出上海医药(601607,股吧)行业研究报告 ， 通过全方位透析沪上生物医药产业链、空间链、创新链 ， 助力医药产业商业地产投资、布局等决策 。
]及TMT行业提供发展契机 ， 本季度医药研发企业在张江、外高桥(600648,股吧)等板块积极扩张；游戏开发与电商类公司选址于漕河泾；金融证券及服务行业在张江与金桥板块中录得大面积成交 。 商务园区租金在疫情中凸显韧性 ， 二季度平均租金报价为130.0元/月/平方米 ， 较去年底仅下降0.8% ， 业主在免租期等的优惠条款方面更为灵活 。 二季度末空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6% 。
CBRE华东区顾问及交易服务|商务园区部主管丁竹君表示：“二季度 ， 上海相继发布特色产业园区规划、在线新经济与数字新基建发展行动方案 ， 以及促进产业投资政策等利好举措 ， 随后五个生物医药产业园分别挂牌张江、临港、宝山等板块；市北继发展大数据与超高清视频产业后 ， 开启区块链产业新篇章 。 未来6个月 ， 预计商务园区写字楼市场将迎来逾50万平方米的新增供应 ， 分别位于张江、漕河泾、金桥、市北等板块 ， 我们相信随着疫情影响逐步消退 ， 商务园区的租赁需求将进一步得到释放 。 ”


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