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都教授说房|福州市区2020上半年楼市数据分析：二手回暖新盘越凉，学区房成交大幅下降

都教授说房|福州市区2020上半年楼市数据分析：二手回暖新盘越凉，学区房成交大幅下降

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都教授说房|福州市区2020上半年楼市数据分析：二手回暖新盘越凉，学区房成交大幅下降

昨日下午 ， 福州市不动产登记和交易中心官网发布了《2020年上半年福州市五城区新建商品房、二手房交易情况》 。 应该说今年第二季度的数据发布相当及时 ， 与第一季度直到4月30日才公布数据相比 ， 这次可以说快得超乎我的想象 。

根据官方权威数据 ， 2020年上半年 ， 福州五区商品住宅成交10404套、104.96万平方米；二手住宅成交10675套、99.64万平方米 。 与去年同期相比 ， 商品住宅成交面积减少23.8% ， 二手住宅成交面积减少16.5% 。 看起来在疫情影响下同样都是减少 ， 一手房下滑超过两成 ， 二手房下滑不到两成 ， 二手房的状况稍好一些 。 但实际上一手房和二手房的分化要比纸面上的数据更加明显 ， 处境犹如冰火两重天 。

我们知道 ， 由于商品房网签数据中包含安置房（安商房） ， 因此能够真实反映市场动态的主要是二手房 。 今年受到疫情影响 ， “小阳春”固然是没了 ， 但由于二手房价格持续回落 ， 以价换量之下 ， 二手房成交量的跌幅并没有太过难看 。
而一手房就不同了 。 2018年以来福州开启安商房土拍模式 ， 过去这两年多时间里出让的大量安商房地块 ， 在今年开始大量入市 ， 由于更多的项目进行了拆迁户集中选房网签 ， 安置房在商品房成交量中的占比要比去年高出不少 。
在4月9日文章《福州楼市成交量得到新补充 ， 安置房撑起“半边天”》中我就已经强调过这个问题 ， 已知在上半年进行了集中网签的安商房项目就有中建香樟南岸、三江岚隽、世茂云境等 ， 仅仅这三个楼盘集中网签的安商房就多了一千三百多套 ， 超过商品住宅成交套数的十分之一 ， 更不用说其他未见媒体报道的楼盘了 。 倘若扣掉这些安商房 ， 上半年的商品房成交量将会更加凄惨 。
今年第二季度 ， 五区二手住宅占据的市场份额已经达到53.5% ， 倘若从网签数据中扣掉安置房 ， 商品房占比还要缩水不少 。 在楼市购买力有限的情况下 ， 二手房之所以能从一手房手中抢走大量市场份额 ， 正是因为二手房降价明显 ， 而众多新盘拒不降价 ， 使得撕裂般的价差越来越明显 ， 大量明智的购房人转向二手房 。
上半年我们常见的场景是二手房东主动降价、抢着卖房 ， 不少拆迁户宁可多花点钱也要提早把房产证办出来 ， 以便抢在邻居前面卖 。 而新盘即使卖不动也依然要申报极高的备案价 ， 使得去化率越来越凄惨 ， 除了建总领筑、祥浦苑等个别热盘之外 ， 多数楼盘开盘能卖个几十套就可以大肆庆祝一番了 。 虽说商品住宅成交数据受到了安置房的影响 ， 但我们可以通过非住宅的成交数据看出趋势来 。

另外 ， 去年第二季度二手住宅成交面积是78.41万方 ， 而今年第二季度是65.02万方 ， 同比下降17% 。 第二季度是学区房的集中交易期 ， 之所以会有所谓“金三银四”和“小阳春”的说法 ， 其中相当一部分是学区房集中过户的功劳 。 因此 ， 第二季度二手住宅成交量的下降 ， 也代表着今年学区房交易量大幅减少 ， 而成交量的下降也必然带来学区房价格下跌 ， 在此前的文章中我也举过众多实例进行介绍 。 今年推出私立校100%摇号、公立校均衡分班等举措已经对学区房价带来巨大冲击 ， 而教育公平化改革还在深入 ， 冲击远未结束 ， 明年还会有哪些新政策 ， 尚且不得而知 。

大家都还记得 ， 过去的两年都是上半年市场较热 ， 下半年急速转凉 ， 连续两年都是如此 。 如今2020年的上半年已经结束 ， 让从业人员感到担忧害怕的下半年又开始了 ， 相信此时很多人都想问一句：此前两个下半年开启了两轮楼市下滑 ， 今年的下半年还会有新的一轮滑落吗？

假如年初没有疫情发生 ， 或许今年还会重复去年的轨迹 ， 但疫情的出现影响了购房人的收入 ， 让打算买房的人变得更加保守慎重 。 这突如其来的黑天鹅事件使得楼市下滑加速 ， “价量齐跌”再次上演 ， 既然上半年没有了小阳春 ， 下半年也不会有强烈的冰冻 。 【都教授说房|福州市区2020上半年楼市数据分析：二手回暖新盘越凉，学区房成交大幅下降】总体来说 ， 今年上半年的二手房成交量虽然不如去年同期 ， 但与一手房相比 ， 二手房的滑落还没有那么明显 。 预计下半年仍将持续上半年的状况 ， 二手房价继续下降 ， 吸引着大部分购房人的目光 。 而一手房要想从二手房手中抢回市场份额 ， 就要看那些卖不出去的新盘决心如何了 ， 第二季度以来有的打75折 ， 有的打8折 ， 大幅打折降价的楼盘效果立竿见影 ， 但更多楼盘还在苦撑 。
因此 ， 下半年新房市场最大的看点就是：看谁降价多 ， 看谁跑得快 。 开发商和二手房东是直接竞争对手 ， 如果开发商们都不跑 ， 那就只能眼睁睁看着二手房抢走更多成交量 。


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