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地块|房企直面火拼 上海打响土拍争夺战( 二 )


去年土地成交溢价率是以底价为主 ， 只有个别特殊地块有较高溢价率 ， 但是今年以来溢价率在缓步攀升 。 比如4月份最高溢价率才12% ， 到6月份就看到超30%的溢价率 。
6月19日 ， 金地集团以总价40.2亿元竞得嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元05-02地块 ， 成交楼面价23845元/平方米 ， 溢价率35.5% 。
“35%的溢价率是近期少见的高溢价 ， 其实从周边一些城市 ， 比如杭州、南京、苏州等地都出现30%左右的溢价 。 从城市竞争力来看 ， 上海不比他们弱 ， 因此有这样的溢价率可以被房企接受 。 ”卢文曦指出 ， 地块离开轨道交通11号线站点大约1公里左右 ， 周边没有在售新盘 ， 未来竞争压力不会太强 。 不过2万出头的楼板价 ， 未来售价至少3.5万元/平方米以上 ， 否则会有亏本压力 。
近期金地集团拿地动作频频 ， 所布局地区除了上海还有南京 。 金地集团2019年报显示 ， 公司在华东地区营收规模跌到了67.23亿元 ， 占集团收入比例10.68% ， 其解释称：“华东区域的营业收入及营业成本分别较上年下降幅度较大 ， 主要是因为该区域房地产项目结算面积减少 。 ”2020年 ， 金地能否在华东片区营收上扭转颓势 ， 囤地或许只是第一步 。
卢文曦表示 ， 去年金地集团提出3年内冲击2000亿元的目标 ， 因此近期在拿地方面颇为积极 。
去年全年上海出让的157宗地块中 ， 溢价率超过5%的也只有区区8块 。 而今年上海修改土拍规则后的这几个月里 ， 仅仅1~7月 ， 超过5%溢价率纯住宅用地已经多达14块 。
相比住宅地块 ， 商业用地出让的溢价率更高 。 6月5日 ， 上海市土地交易市场举行了4场经营性国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动 。 以上地块均为挂牌出让 ， 其中临港新城主城区WNW-A1-4-3地块有效竞买申请人最多 ， 共5个 。 当日 ， 上海土地市场官网直播了该地块的现场竞价环节 。 42轮竞价、溢价率100.28%、加价幅度最高时达到100万元 ， 最终上海港城开发（集团）有限公司竞得这幅地块 。
最高溢价率并不是出自上述的有5家有效竞买申请人的地块 ， 而是临港南汇新城WSW-C2-03地块 ， 共3家有效竞买人 ， 最终溢价率达到127.83% 。 这幅商业用地折合楼板价10302元/平方米 。 竞得人上海港彤实业有限公司的实际控制人为个人 。 实际控制人为个人企业参与商办类地块的竞拍不罕见 ， 但是以这样的高溢价率拿地 ， 可见企业对于入驻临港新片区的决心 。
同策咨询研究部总监张宏伟表示 ， 嘉定的宅地是房企比较看好的区域 ， 毕竟嘉定的常住人口量大 ， 是一个重点区域 ， 关注度比较高 ， 所以才积极去布局 。 商办地其实本身现在关注度不是很高 ， 起拍价格低 ， 自然溢价率就会增高 。
监管趋严
张宏伟指出 ， 招挂复合制度松动之后 ， 一些原来没有拍地资格的一些企业 ， 中等规模企业基本上在上海都拿到一些地 ， 参与的主体相对之前更加多元化 。 推出了一些重磅的优质地块 ， 比如香港置地拿的300亿地块 ， 最近中环以内、外环以内的其实都是优质地块 ， 吸引了不少开发企业的关注 。
一些远郊地块原来都有自持或者租赁住房要求有15%配套建房 ， 现在个别地块开始取消自持要求 ， 其实整个土拍的条件来讲有些松动 。 上半年 ， 商办类用地出让相对比较少 ， 基本上是以住宅为主的综合用地 。
“由于招挂复合的制度松动 ， 门槛降低 ， 一些中等规模企业都关注起来 。 另外 ， 二季度开始 ， 融资环境松动 ， 开发商拿地的弹药比之前稍微充分一些 ， 加上销售恢复正常之后 ， 房企更多去关注上海这样的核心城市 ， 尤其是这些想进上海一直没进的企业 ， 在今年积极补仓上海获得地块 。 ”张宏伟分析道 。
尽管政策层面自持要求放松 ， 但监管层对违规问题依然采取高压态势 。 5月9日 ， 上海市人民政府印发《上海市土地交易市场管理办法》（以下简称《办法》）的通知 。 2008年2月市政府印发的《上海市土地交易市场管理办法》（沪府发〔2008〕14号）同时废止 。 采访人员注意到 ， 新政一个重要的亮点就是增加了诚信管理条款 ， 即第十五条：“按照建立健全信用体系的要求 ， 根据市场主体分类分级的动态信用状况 ， 通过信用信息档案和交换共享机制 ， 依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权交易活动 ， 强化对市场主体的监管 ， 推进土地交易市场信用体系建设,构建公平诚信的市场环境 。 ”


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