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金融街物业，破解，低利率，难题|资色·深度丨2019年毛利率仅19.2% 金融街物业能否破解低利率难题？

【金融街物业 ， 破解 ， 低利率 ， 难题|资色·深度丨2019年毛利率仅19.2% 金融街物业能否破解低利率难题？】7月6日 ， 金融街(000402,股吧)物业在港交所主办正式挂牌上市 ， 开盘价9.33港元 ， 截止7月8日收盘 ， 金融业物业股价9.60港元 ， 三天每股股价微升0.27港元 。
这样的成绩并不令人意外 ， 与金融街这一品牌给人的“稳定”印象很吻合 。 实际上 ， 虽然物业行业受到资本市场的青睐 ， 但行业红利并非万能 ， 投资者用“钱”投票必然要看企业的业绩和增长潜力 。
招股书显示 ， 金融街物业是一家中国国有综合物业管理公司 ， 于业内有25年经验 ， 专注向位于国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务 。 截至2019年9月30日 ， 金融街物业为全国共137个物业项目提供物业管理及相关服务 ， 涉及在管建筑面积合共约1900万平方米 ， 其中42.1%位于北京地区 。
过去三年 ， 金融街物业营收分别为7.57亿元、8.75亿元、9.97亿元 ， 对应2018年和2019年的营收增速分别为15.66%和13.92%；利润方面 ， 金融街物业过去三年的归属于母公司的净利润分别为0.79亿元、0.87亿元、1.05亿元 ， 对应2018年和2019年的利润增速分别为10.1%和20.7% 。
根据中指院资料 ， 物业服务百强企业净利润均值2015年至2018年的年复合增长率为22.6% ， 参照该数据 ， 金融街物业的盈利增速慢于行业平均水平 ， 显得有些“温吞” 。
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数据来源：同花顺
毛利率低于行业
招股书显示 ， 截至2017年、2018年、2019年 ， 金融街物业的毛利分别为1.46亿元、1.62亿元、1.91亿元 ， 对应毛利率分别为19.2%、18.5%、19.2% 。
来自丁祖昱评楼市的数据显示 ， 2019年25家已上市物企的毛利率均值为30% ， 也就是说 ， 金融街物业的毛利率比上市物企的平均水平低出10个百分点 。 不仅如此 ， 同样以商业物业为主的宝龙物业和时代邻里 ， 其2019年的毛利率分别为26%和28% ， 亦明显高出金融街物业的毛利水平 。
为什么金融街物业的毛利率这么低呢？首先来看一下金融街物业的业务构成 ， 招股书显示 ， 金融街物业向客户（包括物业开发商、业主、业主委员会、租户及住户）提供综合物业管理服务及相关服务 ， 占2019年收入70.3%的是商务物业管理 ， 截止2019年9月30日 ， 办公楼物业管理的毛利率达30.3% ， 其次是零售商业大楼及酒店 ， 毛利率23.5% ， 也就是说 ， 金融街物业的商业管理毛利率接近行业水平 。
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数据来源：金融街物业招股书
然而 ， 金融街物业的住宅物业毛利率只有1.0% ， 这样的毛利水平无需赘叙 ， 随便翻阅财报就可以了解其夸张程度 ， 财报显示 ， 碧桂园2019年物业管理服务的毛利率为30.2%；彩生活为27.6%；中海物业为16.2% 。
对于这样的表现 ， 金融街物业在招股书中表示 ， 主要由于仍在磋商有关管理一个广东省项目的未占用单位的物业管理费金额 ， 且于截至2019年9月30日尚未确定有关金额；及就应开发商要求为重庆一个项目维护小区产生的额外费用 。 原因虽然清楚 ， 但金融街物业对利润的管理能力似乎比较欠缺 ， 往前几年看 ， 其毛利率波动较大 ， 且最高不过11.2% 。
整体来看 ， 金融街物业毛利率可能主要受到成本的影响 。 招股书显示 ， 金融街物业的销售及服务成本主要包括分包成本和雇员福利开支 。 按照金融街物业的解释 ， 分包成本指就外包服务预付的费用 ， 其主要包括向在管物业提供的清洁、园艺及绿化服务、保安服务及维修及维护服务 。 雇员福利开支主要与员工于从事物业管理及相关服务时所支付的薪金及福利有关 。
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