子木聊房|租金下跌，房价上涨，到底买不买房？
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文/子木
近期 ， 上海易居房地产研究院发布了一份研究报告 ， 是关于近期国内租金和房价走势的 ， 值得研究 。
报告显示 ， 6月份 ， 全国50个主要城市的平均租金下跌1.1% ， 其中6月份租金跌幅前5的城市分别是泉州、深圳、三亚、重庆和青岛 。
租金整体下跌 ， 但50城整体房价却处于上涨周期 ， 平均环比上涨0.9% 。
由此 ， 二季度 ， 全国50个典型城市租金收益率滑落至2.4% ， 比一季度更惨 。 造成这一现象的主要原因就是：
「租金和房价相背离」的趋势还在持续扩散 。
昨天一个南宁的读者就跑来问我：“南宁写字楼空置率全国第一 ， 房租租金下跌 ， 房价却还在上涨 ， 甚至前几天有一块地拍出了1.4万/平米的价格 ， 这正常吗？”
“难道我们的房价真的可以违背经济逻辑 ， 逆势上涨吗？”
今天 ， 子木就给大家讲讲 ， 房价与租金之间的关系 。 这对于推测一个城市的房价走势特别重要 ， 也是楼市高阶玩家的必备推理思维 。
1底层联系
在这之前 ， 我们先来了解这两者之间的底层关系 。
租金的概念很简单 ， 就是这个城市的房子平均能租多少钱 ， 可以反映这个城市有多少刚性住房需求 ， 比房价更实际 。 因为房价有一部分来自于投资 。
租赁市场的底层逻辑和买卖市场一样 ， 「供需原理」 。
租金上涨 ， 意味着来这个城市奋斗的年轻人增多 ， 房子供不应求；租金下跌 ， 意味着住房需求衰退 ， 年轻人在逃离这座城市 。
一般租金的波动不会太大 。 除非遇到重大事故 ， 例如像今年的疫情 ， 短期造成大量年轻人失业 ， 租赁市场立马跳水 。
如果租金长期下跌 ， 就是不好的兆头 。 证明这个市场的住房需求跟不上 ， 房价有泡沫 ， 未来会进入阴跌周期 。
理清这个关系链后 ， 我们再来研究当下市场情况 。
2下跌与分化
其实“租金下跌 ， 房价上涨”的现象在以前并不常见 ， 但在今年3月份突然就变成了国内主流 。
这源于疫情对实体经济的打击 。 尤其是以外贸产业、旅游产业为主的城市 ， 疫情打击下 ， 大量企业及工厂关闭 ， 失业上涨 ， 居民收入锐减 。
年轻人没有收入了 ， 面对高额的房租 ， 只能退而求其次 ， 选择逃离 ， 由此市场上瞬间出现大量空置房屋 ， 房东租不出去 ， 只能下调租金 。
今年疫情之后 ， 几乎所有城市的租金都有所下调 ， 包括经济动力强劲的四大一线城市 。
但在租金下跌后 ， 不同的城市却出现了不同的「房价分化趋势」 。
例如深圳、北京、成都、杭州、东莞、西安的房价依然在上涨 ， 而郑州、南昌、济南、兰州等城市房价却在下跌 。 为什么呢？
1、楼市的真实购买力
2、对房价的预期
前几天一个深圳的老友跟我说 ， 他在宝安的房子去年对外出租 ， 8000元一个月都有人抢 ， 但今年7500元一个月都租不出去 ， 最后7300元租出去了 。 但房价却从去年一平米9.5万 ， 涨到了一平米10万多左右 。
但他对此却丝毫不惊讶 。 他说：
一是 ， 深圳目前楼市火热 ， 交易量大涨 。 无论是本地刚需还是全国投资客 ， 都是真金白银入场 ， 买的人多了 ， 房价自然就涨高了 。 这源于城市「长期」供需矛盾的爆发 。
二是 ， 租金下降也在情理之中 。 因为疫情打击 ， 的确导致很多人失业 ， 租房的年轻人承担不起房租 ， 只能离开深圳 。
但大部分业主都不会担心 ， 认为租金下跌 ， 只是「短暂」现象 。
深圳疫情后的经济指数一直处于修复状态 ， 复工率也在上升 ， 再加上国家给的政策红利 ， 相信深圳很快会从阴霾中走出 。 当企业复工完成 ， 新的一批大学生流入深圳 ， 房租一定会涨回来的 。
现在之所以下调租金租出去 ， 是因为空置成本较高 。
空置一天算一天的钱 ， 如果空置一个月 ， 那么就相当于损失8000元 ， 8000元平摊下来 ， 每个月损失近700块钱 ， 还不如把房价调低点儿 ， 早点儿租出去呢 。 很多人算不清楚这个帐 。
3时间概念
由此我们可以总结一句话：房价取决于人们对楼市未来的预期 ， 租金则是反映了人们对当下实际情况的应对 。
所以在今年上半年出现楼市小阳春行情的城市 ， 例如深圳、成都、杭州、宁波等城市 ， 「房价和租金相背离」的情况其实属于正常现象 。
但这个走势不会长久 ， 随着经济的复苏 ， 下半年租金大概率还会涨回来 。
但另外一类城市 ， 则是展现了不同的命运走势 。 租金和房价相背离 ， 恰恰预演了未来楼市的颓势 。 这里用郑州和南宁举例 。
数据显示 ， 2020年6月 ， 郑州住宅平均租金为25.91元/月/平米 ， 比2019年6月时下跌了15% 。 除了少数核心区房租坚挺外 ， 几乎全线下跌 ， 尤其是非地铁、无电梯的老破小的房租更是跌破预期 。
事实上 ， 郑州房租下跌是从2015年开始的 ， 至今已经连跌了5年 ， 只不过疫情打击加重了这种态势 。 这从侧面反应出郑州楼市的住房需求的疲软 ， 不是一天两天形成的 。
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