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部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”( 二 )


“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率 ， 优化了财务报表 ， 但实际上将对房企产生未来的偿债压力 。 ”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为 ， 伴随大量债务到期 ， 上市房企的短期偿债压力将持续增大 。
华泰证券研报指出 ， 近年来 ， 表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一 ， 体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等 。 表外融资会让房企债务隐性化 ， 通过优化财务指标 ， 误导有关部门高估房企偿债能力 。
易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代 ， 逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露 ， 销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高 ， 有的企业实际上已经达到200%甚至300% 。
“在房地产行业上行阶段 ， 负债率高一点没关系 ， 用融资推动业务发展没问题 。 但从2018年开始 ， 行业进入平稳发展的‘横盘’阶段 ， 利润率呈现下跌趋势 ， 每年下跌1%左右 ， 目前市场的整体毛利率约25% ， 中小房企的净利润率在7%至8% ， 一些小企业甚至更糟 。 在‘房住不炒’的调控基调之下 ， 中央对房地产调控政策不会放松 ， 在房地产市场调控持续从紧的情况下 ， 高负债的房企风险就非常大 。 ”吴建斌说 。
融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考
采访人员发现 ， 在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下 ， 房企又迎来偿债高峰期 ， 偿债压力剧增 ， 资金链面临考验 。
房企负债规模上涨明显加速 。 根据Wind数据统计 ， 2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元 ， 较2018年的82263.74亿元上涨13.28% 。 其中 ， 13家企业负债超过2000亿元 ， 较2018年增加一家 。 万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元 ， 万科达14593.5万亿元 ， 绿地为10143.14亿元 ， 保利地产负债总额也多达8036.86亿元 ， 新城控股达4001.75亿元 。 值得一提的是 ， 香港上市房企中 ， 恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债 ， 恒大中国负债总额18480.4亿元 ， 碧桂园负债多达16885.44亿元 。
从负债率来看 ， 负债率超过85%的达11家 。 其中五家超过90% ， 分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77% 。
净负债率方面 ， 更是多达36家房企净负债率超100% 。 其中 ， *ST松江高达827% ， 云南城投为732.48% ， 京投发展为710.29% ， 泛海控股为277.33% ， 泰禾集团为248.33% 。
在负债大幅上涨的同时 ， 房企融资成本也有所上涨 。 2019年下半年以来 ， 房企平均融资成本上升明显 。 2020年 ， 多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际 ， 开始有意控制负债、降低杠杆 。
恒大董事局主席许家印在业绩会上表示 ， 该公司未来三年将聚焦降负债 。 有息负债每年平均要下降1500亿元 ， 到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下 。 深圳佳兆业管理层也明确表示 ， 2020年的目标是将负债率下降至120%或以下 。 富力地产联席主席李思廉表示 ， 今年年内该公司负债率要再下降15% 。
由于多元化融资渠道收缩 ， 房企融资成本呈现整体上涨趋势 。 据克而瑞研究中心统计 ， 从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看 ， 六成公司融资利率上涨 ， 平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13% 。 “2019年境内外融资均有所收紧 ， 融资成本普遍提高 。 同时 ， 2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期 ， 整体的融资成本水涨船高 。 ”
易居企业集团CEO丁祖昱表示 ， 今年以来 ， 房地产融资规模与去年同期相比有所下滑 ， 房企的融资压力持续加大 。 “银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的 。 若海外债大幅减少 ， 房企的现金流就会捉襟见肘 。 ”


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