北京|涨了12年，北京房租终于撑不住了( 二 )
链家经纪人小王对《市界》表示 ， 在往年正常的租赁市场 ， 一般新上一套房子 ， 成交周期在两到三周左右 ， 今年受到疫情的影响 ， 房子成交周期延长了一个多月甚至更长 。 这直接导致了他业绩下滑 。
小王表示 ， 全北京每个地区都在降 ， 只是降价的幅度不一样 。 和南边相比 ， 北边的租金会高一些 。 整体来说 ， 降幅在3%～10% 。
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高房租的成因
想知道北京的房子为什么现在租不出去了 ， 房租为什么普降 ， 首先要弄清楚支撑房租一直上涨的因素是什么 。
通常来说 ， 房租的形成机理和涨跌原因不外乎两个因素 ， 一是房屋价格 ， 二是供求状况 。
关于房价的影响因素 ， 北京的情况有些例外 。
“价格影响租赁价格”通常适用于普通消费品领域 。 例如日常生活中租婚纱、租车 ， 婚纱、车都是纯粹的消耗型消费品 ， 使用次数有限 ， 它们的价格能被摊平在租赁价格中 ， 非常合理 。
但北京的房子就不一样了 ， 已经算不上普通消费品 ， 更像是投资品 。
我们来算这样一笔账 ， 假设将房子纳入普通消费品范畴 ， 以目前的房价和房租来计算收益 ， 你就能有所感触 。
假设北京的一套房子房价为8万元每平 ， 总面积100平 ， 总价也就是800万元 ， 租金算每个月1万元 ， 在不计算利息成本的情况下 ， 这套房子的租售比就是1:800 ， 也就是相当于67年才能回本 。 而目前房屋产权也只有70年 ， 指望通过租房来挣钱 ， 显然是不划算的 。
租售比通常是指房屋月租与房屋总价的比值 ， 国际标准通常为1:200到1:300 。
但事实上 ， 相比租金回报 ， 因为房价上涨而带来的投资回报 ， 才是大家所真正看重的东西 。
既然以房价来定义北京的租金意义不大 ， 那影响房租的重要因素就只剩供需关系 。 在租房市场中 ， 租房人数量、可供出租房源的数量 ， 都会影响到供需关系 。
作为首都 ， 北京历年来吸引着人口的大量流入 。 从1978年到2017年 ， 北京市的常住人口从871.5万人 ， 上涨到了2170.7万人 。 房租也随着人口的增多 ， 水涨船高 。 
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房租在2017年到2018年间上涨尤为迅速 ， 还有一个因素是北京加大了对于违建的拆除力度 。
根据主流媒体数据统计 ， 北京在2015年到2017年分别拆除了1818万、2979万、5985万平方米的违章建筑 ， 力度一年比一年大 。 
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虽说整顿市容市貌、消除隐藏危机带来了好处 ， 但大规模拆违导致的小产权、无产权房的消失 ， 使得租赁市场底层供应大量减少 ，租户只得提高自身预算 ， 最终导致租金整体上移 。
在供需影响之外 ， 还有一个房租上涨的因素是各种长租公寓平台的推波助澜 。 这其实也是让众多租客反感、让众多房东诟病的一个点 。
2018年前后 ， 正值长租公寓的“风口期” 。 当时 ， 有投行预测 ， 中国长租公寓将是“5 万亿元级”的市场规模 。 于是 ， 各路资本抢滩长租公寓 。
昌平区北七家镇的房东曹逸对《市界》表示 ， 他的房子是2018年交房的毛坯房 ， 在北七家一个并不算核心的位置 。 交房当日 ， 在现场最活跃的除了装修公司的 ， 就是各种来收房的长租公寓 。
因为地处偏远 ， 交通不是很便利 ， 周边配套也不是很齐全 ， 曹逸对出租价格并没有太高期待 。 不过在后来和长租公寓们的交谈中 ， 曹逸发现 ， 他们给出的条件很诱人：房屋免费装修 ， 收房价格高于市场价 。 很多人想都没想 ， 就把房子交给他们了 。
在长租公寓高租金收房的推动之下 ， 业主胃口、市场价格全部抬高了 。 
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