北京|涨了12年，北京房租终于撑不住了( 三 )
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支撑北京房租上涨的因素还有一个 ， 就是大家赚得多了 。 房东们发现 ， 不管租金多贵 ， 都有人租 。
前些年 ， 不仅仅是长租公寓行业 ， 很多行业都处于风口 。 在资本的加持下 ， 北京的TMT、创业创新等行业都蓬勃向上 ， 对于人才需求量很大 ， 高薪聘请成为行业常态 。
【北京|涨了12年 ， 北京房租终于撑不住了】当时大家的工资上升到什么程度呢？
根据Wind数据显示 ， 2014 年至2017年 ， 北京城镇居民人均可支配收入由 4.45万元增长至 5.72万元 ， 年均增幅均在 8.5%以上 。 这已经高于房租的增长幅度 。 
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在众多因素影响之下 ， 北京的房租变得越来越高 。
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租金因何下跌？
在不少人看来 ， 疫情是这次北京的租房市场惨遭滑铁卢的罪魁祸首 。
租房市场有明显的淡旺季之分 。 往年春节之后的2、3月份 ， 以及5、6、7月的毕业季 ， 都是租房市场的旺季 。
但疫情让北京的中介们痛失2、3月的黄金旺季 ， 大家都憋足了劲想要把握住5、6、7月的这次机会 。
但是没想到 ， 6月份北京疫情的反复 ， 让一切都变了 。
自如经纪人张亮向《市界》介绍 ， 本来自如推出了针对于大学毕业生的“海燕计划” ， 准备通过免除押金、打折等吸引一批学生房客 ， 但目前毕业生们来北京都困难 ， 现在看来“海燕”是飞不起来了 。
业内人士介绍 ， 类似自如、蛋壳这种托管型中介机构 ， 大部分房客为合租房客 ， 客群70%是学生 。 根据北京晚报预测 ， 今年北京高校毕业生有24万人 ， 其中大部分因为疫情 ， 搁置了找工作、返京的计划 。
链家经纪人小王也遭遇了同样的问题 。 和自如、蛋壳这种托管机构不同 ， 他们主要以整租为主 ， 客户大多数是外来务工人员 ， 以及为了孩子上学在学校周边租房的父母 。 遇上北京二次疫情 ， 他们也都没有回来 。
突如其来的疫情打乱了北京的节奏 ， 减少了城市里居住的人口 ， 直接导致了供需关系的失衡 。 但是 ， 这种失衡其实已经酝酿已久 。
北京房租的止步不前 ， 其实从2018年7月就已经开始了 。 
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前文说过 ， 影响北京房价最主要的是供需因素 。 北京早在“十三五”规划纲要中 ， 就明确提出2300万的人口红线目标 。 在2017年 ， 北京常住人口自1997年以来首次实现负增长 ， 为2170.7万人 ， 比2016年减少2.2万人 。
另外 ， 在长租公寓的带动之下 ， 租金的价格已经快涨到极致 。
东北证券(000686,股吧)做过这样一笔测算：假设人均租房居住面积为 30 平米 ， 年租金采用该年12个月租金的算术平均值 ， 可以看到从 2013 年以来 ， 北上广深其租金收入比一直远超国际公认的合理租金收入比25% 。 但是在其后几年 ， 租金收入比并未有明显上升 ， 一直控制在 50%以内 。
截至2018年上半年 ， 北京租金收入比为 47.44% ， 显示租金压力已较大， 未来上升空间有限 。 
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在P2P 等金融泡沫退潮、TMT受外部环境冲击、互联网红利往四五六线城市下沉等形势下 ， 支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了 。 原本摇摇欲坠的房租 ， 遇上了这次疫情 ， 立刻疲软 。
在这次疫情之下 ， 压力最大的要数各种长租公寓平台 。 目前长租公寓市场可分为集合式与分散式两类 ， 其中以分散式长租公寓压力最大 ， 例如自如、蛋壳等 。 
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根据蛋壳的第一季度报告显示 ， 蛋壳的入住率并非从疫情之后才开始下降的 ， 而是从2019年下半年就已经开始 。 截至3月31日 ， 其入住率从2018年年中的89%下降到75.6% ， 下降了13.4% 。
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