信托|信托机构如何做地产真股投资( 二 )
（2）根据公司法第166条的规定及其他相关规定，利润分配必须以“年度”为单位，对已实现的税后利润进行分配，此外，税后利润必须在弥补各种亏损及提取相关公积金尚有余额的情况下才能分配。对于在弥补亏损及提取公积金前向股东分配利润的，股东应将违反规定分配的利润退还公司。如果投资项目最终实际亏损，“预分红”所得的收益是否应当返还？
（3）如果在备案过程中，不披露相关“预分红”的内容，而通过下放董事会收益分配方案制定权来实现则是否存在合规风险？或将“预分红”收益全部留在SPV层面是否会摊薄信托计划的收益？
（4）有观点认为“预分红”亦可理解为所有股东对收益分配及公司亏损承担等的一个内部约定与安排，其他投资人出于自愿，同意约定最终风险由其承担或将项目的收益约定作为对赌的条款，也即属于投资人意思自治的范畴。
当然，以上均是需要与合规、风控沟通及论证的问题。如果按照“实质重于形式”的原则来看，上述操作是否会被认为依旧是融资性类的信托产品，则应具体问题具体分析。
4. 在投资端架构（而非募资端）上进行设计安排，实现期间收益分配的目的。
【 信托|信托机构如何做地产真股投资】说明：
（1）以往在产品架构设计时，从募资端由开发商对项目公司的债权认购信托计划的劣后级，以增大安全垫。债权认购信托份额的劣后级模式已被23号文等文件明令禁止，但监管并未禁止在投资端进行债权出资。根据《公司法》第27条的规定，股东可以用非货币作价出资，债权作为可评估作价的资产亦在出资范围内，也即可将开发商对项目公司享有的债权作为对SPV的出资方式（亦可由开发商部分现金+债权对SPV出资）。
（2）信托计划投资有限合伙LP份额（亦可投资有限合伙基金LP份额），并由有限合伙通过现金方式（即1亿）对有限责任公司SPV进行增资，部分进入实收资本，大部分进入资本公积。开发商则以对项目公司的债权（或债权+部分现金）对SPV进行出资。
（3）如果信托计划投资的是有限合伙基金的LP份额，一般信托计划与基金产品同时发起备案。对于基金产品而言，协会着重关注投资人以及底层项目。目前股权类基金产品期限一般设置为5年（2+3或3+2模式，允许提前终止）。另外，在基金投资人是信托计划的情况下，产品备案层面通过难度相对小一些，具体则需基金管理人提供拟投资的信托计划的名称，并由信托机构出具同意认购的相关函件。信托及基金投资的底层项目为地产类项目的，需要在交易对手缴纳完毕土地款后方可介入（即资金不可用于土地款的缴纳）。一般来说，项目及投资人清晰的情况下，大概2周左右可完成产品备案，但在实际架构设计时，是否一定要嵌套基金产品则由各家机构各自决定。
（4）有限责任公司SPV以现金1亿对项目公司增资，并持有项目公司部分股权（因考虑到项目未来开发贷融资对432的要求，在架构设计上体现开发商的实际控制及二级开发资质为宜）。最终形成有限责任公司SPV对项目公司持有股权的同时对项目公司享有1亿的债权。
（5）SPV对项目公司的债权所产生的固定收益，亦为股东的投资收益，可享受按期的固定收益。
（6）该模式最终债权出资部分为关联方借款，企业所得税层面需注意关联方借款债资比的扣除限额要求。另外，上述真股投资架构无法以融资类信托名义开具金额机构利息发票，此点亦需注意。
（7）需特别注意的是该模式是否被认定为融资性产品仍需多方探讨。另外，该模式对于国央企、大型上市公司以及审计较为严格的企业以及对于出表有严格要求的企业或无法配合提供债权出资的开发商来说可操作性问题仍需进一步探讨。
二、项目投资
（一）投资标的及交易对手的选择
真股投资不同于一般的债权投资，为了实现股东利益最大化，目前信托机构在项目选择上会要求主体好、利润高、区位好这3个条件中至少满足2个条件，这也对信托机构或其他真股投资机构的投资能力提出了更高的要求。
（二）投资方式的设置及入股定价、投资资金进入时点问题
在投资方式设置层面，则需要重点考虑未来退出时的税费问题：
1. 有限合伙或信托、基金以股权受让方式取得目标股权的，未来退出时存在平价退出的空间，企业所得税可能相对较少；对于转让股权的开发商而言，亦可将取得的股权转让款循环投资至项目公司。
2. 增资方式取得目标股权的，一般在操作中以“实收资本+资本公积”的方式进行投资，并且注册资本通常不会做的太大。一方面充分利用有限责任公司投资人承担有限责任的特点，在出资范围内承担有限责任；另一方面，实缴资本需要缴纳印花税，实缴资本过大亦会引起大额印花税问题。
由于在实际投资时通常资本公积投入会相对较大，对于投资方而言，初始投资即实缴资本部分金额相对较小，退出时溢价部分将面临高额的企业所得税（通俗而言，所得为收入与初始投资本金部分，并以该所得按照25％的税率缴纳企业所得税）。因此，目前的操作通常会在投资期间通过“预分红”将收益及资本公积对应的部分（即收益及大部分初始投入）提前分配完毕，最后剩下实缴注册资本部分进行平价转让，以进行税费的优化，当然该操作的合规性需进一步沟通探讨。
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