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买房子|买股票还是买房子？

买房子|买股票还是买房子？
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大家持续都在说深圳要出什么调控 ， 很多同学也在后台问我 ， 这我哪知道 ， 我从来不猜政策的 。 我们今天来聊一下最近的股市 ， 我一直比较有兴趣对比好公司的股票和好城市的房地产 。
股市大涨的月初 ， 我在雪球上说 ， “牛市来了 ， 很多人要亏钱了” 。 这周一开始 ， 有些同学似乎开始感受到“牛市的残酷”了 。
如果说让大家去买股票从而能让房价涨得少些是“一件正确的事” ， 那我也不反对 ， 但结论恐怕不是 。
买房子也好 ， 股票也好 ， 人们或多或少都带有赚钱的目的 。 股票不消说 ， 虽说房子的确非常的特殊 ， 全球几乎所有的经济体也都没有说将房地产完全商品化的 ， 但长周期里看 ， 买房也的确是人们最为重要的财富贮藏手段之一 。
对很多人来说 ， 这两个不是非此即彼的关系 ， 而是都会做配置 。 当然 ， 这里要说明 ， 我们讲的买房子 ， 并非是那种“炒卖” ， 而是长期持有不空置 。
买股票还是买房子？
首先匡正大家一个习惯性的错觉：我们经常会拿上证指数10年不涨 ， 来论证炒股是个大坑——上证指数2009年底收盘是3277点 ， 今天收盘是3414点 。
但实际上 ， 如果真正比较房地产/公司股价涨幅的话 ， 有一点我们要承认：长周期里 ， 优质上市公司的股价真的是完胜国际大都会的核心房地产的 ， 即便是过程中这些好公司的股价经常性腰斩回撤 。
比如我们拿几只历史上公认的白马股出来——格力电器(000651,股吧)、万科、贵州茅台(600519,股吧)（在过去很多年里 ， 他们都是公认的好公司 ， 即是说不难选出来） 。 以上市开盘价至今日（2020.7.14）股价 ， 后复权计算 ， 三只股涨幅分别为——格力电器约509倍（1996年11月上市 ， 开盘价17.5 ， 现价8930.25/股） ， 万科约222倍（1991年12月上市 ， 开盘价11.1 ， 现价2470.95/股） ， 贵州茅台(600519)约267倍（2001年9月上市 ， 开盘价34.51 ， 现价9242.15/股） 。 若以发行价、后复权计 ， 则三只股票累计涨幅分别为——格力电器约8900倍（发行价1块钱） ， 万科约987倍（发行价2.5元） ， 贵州茅台约293倍（发行价31.39元） 。 如果你去看亚马逊的股价 ， 结论是一样的 。
考虑到房地产自带杠杆 ， 取最大值5倍杠杆（2成首付 ， 当然在2007年之前 ， 深圳有很多“零首付” ， 这个另外处理） ， 不考虑月供周期内的资金投入 ， 你买的房子在同样的周期内 ， 要增值至少58.6倍才能赶上上述三只股票里累计涨幅最少的贵州茅台（以上市发行价做对比） 。
深圳几乎找不到这样的房子 ， 从上世纪90年代至今 ， 深圳涨幅最大的区域在南山、宝安以及福田学区房 ， 集中涨幅在2000年之后 ， 累计涨幅达到20-25倍（算5倍杠杆是100-125倍） ， 已经是非常夸张的地段了 。 比如上世纪90年代很多福田的楼盘都卖到6000+ ， 现在涨幅普遍都不到20倍 。 2000年左右4500块/平米买蛇口海月花园1期 ， 现在可以卖到10万/平米 ， 接近25倍（算5倍杠杆125倍） 。 涨幅最厉害的（之一）应属百花片区著名学区房国城花园 ， 1998年左右约7000块/平米买入拿到现在不卖 ， 售价是21万+（贝壳数据） ， 接近30倍（按5倍杠杆算 ， 接近150倍） 。
买房子|买股票还是买房子？
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△（这是网上有人统计的楼盘涨幅 ， 大家可以把杠杆率加上测算）
但是 ， 30年周期里 ， 深圳涨幅再高的房地产 ， 你也不可能找到几百倍的回报 ， 更别说像万科、格力上千倍了 。 （这里不考虑“零首付”那种政策擦边球的情况 ， 也不考虑福利房那种极低成本的分房情况） 。
但错觉归错觉 ， 如果要论到综合对比之后的选择 ， 我还是认为在核心城市内买优质房产 ， 对于财富的保值增值更为优选 。 这个不单是理论上的推导如此 ， 更是市场中普通人的普遍选择 。 即便是在同样的对比条件下——优质股票与优质房产 ， 也是如此 。


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