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房企|深耕十三载，“后来者”港龙中国地产（6968.HK）将如何打破“行业固化”？

最近一段时间 ， 房地产行业涌现出一股“上市潮” ， 港龙中国地产、祥生地产、大唐地产、实地地产、三巽控股、上坤地产等多家房企都已递交招股书 ， 纷纷剑指资本市场 。
不过 ， “房住不炒”的宏观调控主基调以及行业融资端依旧收紧的大背景下 ， 能否成功登陆资本市场才是各房企未来发展的分水岭 。 就拿房企融资来说 ， 各房企融资利率的高低以及条件苛刻与否 ， 不仅与房企自身的销售规模、市场地位有关 ， 更与房企是否上市有直接关联 。 因此 ， 对于那些已经成功上市的房企 ， 在未来的全国化布局、品牌影响力塑造、财务结构和质量改善等方面理应给予更多的期待 。 而在目前排队上市的房企中 ， 港龙中国地产就是这样的一家典型房企 。
根据最新消息 ， 港龙中国地产已经在6月底通过港交所聆讯 ， 现已面向全球招股 ， 并预计在7月15日正式敲钟上市 。 值得注意的是 ， 港龙中国地产此次IPO引入两名基石投资者 ， 分别为Successful Lotus Limited及中逸资本 ， 两者分别同意认购4000万港元 。 据悉 ， Successful Lotus Limited为联交所主板上市公司恒基兆业主席兼董事总经理李家杰全资拥有 。
基石投资者的引进 ， 实际上是对港龙中国地产基本面、盈利模式和发展前景的肯定 ， 尤其是李家杰在近年来多次以基石投资者身份参与到多家知名公司的IPO中 。 其参与的奥园健康、烨星集团和中手游上市首日分别录得涨幅21.58%、10.26%和2.12%；而在上市至今 ， 奥园健康和中手游股价已经累计上涨128.5%和36.06% 。
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（奥园健康股价走势 ， 资料来源：Wind）
房企|深耕十三载，“后来者”港龙中国地产（6968.HK）将如何打破“行业固化”？
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（中手游股价走势 ， 资料来源：Wind）
当前的房地产行业竞争愈发激烈 ， 马太效应的凸显让房地产市场集中度呈现上升趋势 。 但对于港龙中国地产来说 ， 从发轫于常州到扎根长三角 ， 短短13年间 ， 公司就从名不见经传到跻身房企百强 。 如今上市在即 ， 得以借助资本市场的港龙中国地产又将为投资者带来一个怎样的故事？
一、快速成长中的百强房企
港龙中国地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发企业 ， 于2007年成立于常州 ， 目前总部设于上海 ， 并实现了对长三角地产的战略性覆盖 。 资料显示 ， 港龙中国地产专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业 ， 包括商业单元、停车场及配套区域 。 根据招股书 ， 住宅物业销售是港龙中国地产主要收益来源 ， 2017-2019年 ， 住宅物业销售占公司收益总额的71.8%、92.0%、94.9% 。
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（资料来源：招股书）
据招股书数据 ， 以2019年已售的合约建筑面积计 ， 港龙中国地产在中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名 ， 排名进一步提升 。 虽然港龙中国地产在百强房企中排名并不靠前 ， 但公司近年来业绩增速非常快 。 2017-2019年 ， 港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元（人民币 ， 下同）、16.60亿元、19.78亿元 ， 复合年增长率为高达113.5%；同期 ， 港龙中国地产实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元 ， 复合年增长率高达278.6% 。
除了规模迅速攀升之外 ， 港龙中国地产业过往三年的业绩增长也离不开盈利能力的大幅提升 。 2017-2019年 ， 港龙中国地产分别实现毛利率21.9%、30.8%和42.7% 。 在行业利润率下滑的大背景下 ， 港龙中国地产的盈利能力要明显高于行业平均水平 。
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（资料来源：招股书）
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