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房企|深耕十三载，“后来者”港龙中国地产（6968.HK）将如何打破“行业固化”？( 二 )


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港龙中国地产毛利率的提升有多方面因素：首先是公司在往绩记录期内交付的物业土地是在2016年土地成本价格上涨前所收购 ， 由此导致成本相对较低；另外港龙中国地产在2019年两个产生收益的主要项目交付的物业包括联排别墅 ， 其中部分物业又以精装交付 ， 由此导致项目具备较高的利润率 。
往绩记录期间 ， 港龙中国地产交付的物业平均售价增加也是毛利率提升的主要原因——数据显示 ， 2017-2019年港龙中国地产每平方米平均售价由5603元增长至7894元 ， 平均土地成本占平均售价百分比则由18.5%优化至15.8% 。 随着港龙中国地产顺利上市 ， 以及业务布局的日臻成熟 ， 预计未来公司毛利率将保持稳定水平 。
房企|深耕十三载，“后来者”港龙中国地产（6968.HK）将如何打破“行业固化”？
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（资料来源：招股书）
二、深耕长三角 ， 544万平方米土地储备保障未来发展
根据招股书 ， 港龙中国地产具有多元化的项目组合 ， 截至今年3月底 ， 公司于22个城市拥有由附属公司、合营公司、联营公司所开发的64个项目 。 同时 ， 港龙中国地产总土地储备为544.44万平方米 ， 包括已竣工物业可销售及可出租建筑面积26.08万平方米 ， 开发中物业总建筑面积为475.17万平方米 ， 以及持作未来开发物业总建筑面积43.19万平方米 。
房企|深耕十三载，“后来者”港龙中国地产（6968.HK）将如何打破“行业固化”？
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（资料来源：招股书）
作为源于香港的房企 ， 港龙中国地产在发展初期主要专注在江苏省内发展；2017年才正式走出江苏 ， 布局浙江湖州、上海、安徽等城市；2018年加速在上海、杭州等一线和强二线城市拿地 。 在布局逻辑上 ， 港龙中国地产以城市群逻辑进行区域布局 ， 深耕长三角地区 。 在上述64个项目中除了有2个项目位于盘州和洛阳外 ， 其余62个项目均位于长三角区域 。 其中有10个项目位于常州 ， 10个项目位于常熟 ， 6个项目位于南通 ， 江苏和浙江两省的土储占比高达92.5% 。
房企|深耕十三载，“后来者”港龙中国地产（6968.HK）将如何打破“行业固化”？
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（资料来源：招股书）
数据显示 ， 长三角地区在全国19个城市群中人口、面积、经济总量均为最高 ， 而且随着2019年5月《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布 ， 以及在2018年上升为国家战略 ， 长三角一体化发展进入新的阶段 ， 对于深耕长三角区域的港龙中国地产来说 ， 无疑是一次重大的发展机遇 。 而正是由于公司过去前瞻性的战略布局 ， 2017-2019年每平方米土地使用权仅为1035元、1037元和1251元 ， 质优价廉的土地资源也为港龙中国地产未来业绩增长充分打开提升空间 。
值得注意的是 ， 在今年4月 ， 港龙中国地产首次进入安徽省并落子芜湖 ， 完成在全国23个城市的深度布局 ， 同时也意味着港龙中国地产在长三角区域的业务布局进一步完善 。
资料显示 ， 该地块总面积33928.3平方米 ， 位于芜湖县滨湖大道以南、火龙岗路以西 ， 且位置紧临滨湖大道南、火龙岗路主干道 ， 交通位置十分便利 ， 短时间内就能到达商合杭高铁湾沚南站（在建）、芜宣机场（在建）等重要交通枢纽 。 此外 ， 该项目不仅近邻芜湖县南湖公园 ， 还有徽商银行、南湖国际大酒店等商业配套 。 在教育资源方面 ， 项目周围靠近县一中、南湖学校、芜湖技师学院等 。 随着周边配套的日益成熟 ， 预计该项目也将带来较大的增值潜力 。
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（2001号地块示意图）
三、加大与知名开发商合作 ， 优势互补
在深耕长三角区域集中布局的同时 ， 2015年 ， 港龙中国地产受到与碧桂园合作的启发 ， 以及凭借自身过硬的产品力、优秀的服务力以及在二手房市场上出色的溢价能力 ， 开始逐步探索与其他大型知名房地产开发商合作的机会 。


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