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诸葛找房太原站|这家房企喊了80年“活下去”，却越做越强，凭啥？

诸葛找房太原站|这家房企喊了80年“活下去”，却越做越强，凭啥？

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20世纪70年代 ， 日本的黄金十年 ， 经济结构大调整、增速换挡 。
在1960-1973年 ， 其保持了13年高速增长 ， 实际GDP年均增速8.7% 。 至1975-1985年间 ， 实际GDP年均复合增速降至4.3% ， 进入中速增长阶段 。
经济繁荣 ， 人口向城市聚集 ， 催生了大量住房需求 ， 新开工住房数量在1972年达到峰值 ， 为186万套 。 日本原有的国有机构供应不足 ， 私营开发商渐成主角 。

同属“财阀系”的三井不动产、三菱地所、住友不动产 ， 乘时代东风 ， 顺势而起 。 当风停时 ， 它们同步跌入“失落的十年” ， 那是20世纪80年代末 。
1992-1999年 ， 日本房地产行业总资本营业利润率平均值为1.6% ， 下降3.6% ， 总资本周转率平均值为0.22 ， 为1972-1979 年的一半 。
三井、三菱、住友业绩连年负增长 ， 直至进入21世纪 ， 转向发展持有型物业的它们才逐步复苏 ， 至2017年三者的收入和利润都已经超越了1990年代的水平 ， 其中净利润分别为1992年的324%、150%、559% 。
山川异域 ， 风月同天 。 这些经历过“失落十年”转头向上的日本房企大佬们都有各自之穿越法则 。
其中 ， “老大哥”三井不动产 ， 不仅有绝地反击之故事 ， 更有可代表中国地产圈未来之可能的新转型路径与镜像 。
01、全能巨无霸失落十年“苟延残喘”
1941年 ， “三井不动产株式会社”独立于“三井合名公司”而生 ， 并于1949年上市 。

1950年代后期 ， 日本经济向上爬坡 ， 三井不动产开始进行临海地区的填海事业 ， 大规模工业区、企业园区由此诞生 。 以主导者姿态 ， 三井不动产“开发商”之路起步 。

三井京叶临海地区的填海事业  图片来源：公司官网
1968年 ， 三井不动产建设的“霞关大楼”竣工 ， 成为日本第一座超高层建筑 。 三年后 ， 横空而出的“三田纲町花园大厦” ， 成了日本超高层住宅建造的参考样本 。

霞关大楼  图片来源：公司官网
工业园、高层大厦之后 ， 三井不动产涉足商业地产的首个作品——“啦啦宝都东京湾”于1981年开业 。 这是日本第一家美式购物中心 ， 购物之外附设剧场、文化中心和幼儿临时托管等多体验业态 。
两年后 ， 其合资而建的东京迪士尼乐园开门纳客 ， 至今仍是日本网红打卡地 。

啦啦宝都东京湾  图片来源：公司官网
从工业园、高层住宅到购物中心、游乐园 ， 三井不动产多元业务试水不止 ， 偶遇弯路亦是常事 。
1995年 ， 三井开出了日本第一家正宗奥特莱斯购物城 “鹤见Hanaport Blossom（现三井奥特莱斯购物城大坂鹤见）” ， 却因招租不顺陷入苦战 ， 被逼向工厂直接进货 。
意外的是 ， 这条无奈之路让三井得以网络大批“高性价比”人气商品 ， 并借此趟出了一条“折扣卖货”的新路 。 往后25年 ， 靠此蹊径 ， 三井奥特莱斯购物城风靡日本 ， 全国攻城略地 。

三井奥特莱斯购物城大坂鹤见  图片来源：公司官网
踏着经济大繁荣节拍 ， 三井不动产以一幢幢外化的建筑记录着日本近50年城市和商业变迁 。 欣欣变迁之景 ， 在日本房地产泡沫破裂后 ， 蒙上了一层灰调 。
彼时 ， 无论规模大小 ， 百年老店还是新兴公司 ， 都只剩下两种模样——破产 ， 或濒临破产 。 靠着财阀系内部资本互助、折价兜售资产清还债务等方法 ， 三井不动产幸存下来了 。
2000年 ， 三井不动产不得已出售了其持有Oriental Land（与京城电铁合资成立 ， 拥有东京迪士尼乐园的经营权）的股权 ， 带来了304亿日元出售收益 ， 但每股售价仅为IPO价格约60% 。


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