诸葛找房太原站|这家房企喊了80年“活下去”，却越做越强，凭啥？( 三 ) 20世纪70年代

REITs的设立不但缓解了房企融资难题，同时为物业持有者和开发商提供了退出渠道，为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。
基金管理平台，成了三井不动产销售业务最重要的退出渠道。扩大了公司管理资产规模，还在开发销售利润、基金管理收益外，贡献了丰厚物业管理费收益。
新兴证券化市场建立，新资金增强流动性，激活了日本房地产交易和循环扩张。如此浪潮之下，三井、住友、三菱才能在 21 世纪初期借由轻资产以获新生。
新生过后，三井步入上升轨道，且日渐成熟。只是今日三井之路径，会是明日中国大型房企之样本吗？
虽无定论，可肯定的一点是：深化金融资本模式、走产融结合之路，皆为成功转型之关键。

外部环境上，中国离持有型房产REITs可能不远了。

早前4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。
相较应对危机的短期手段而言， REITs 更像是稳定长期市场和信心的压舱石。对此，有业内人士指出，疫情影响下，市场非常渴求逆周期的管理工具，建议REITs试点尽快放开到住房租赁以及商业地产领域，为租购并举政策提供支持，也为传统房地产企业提供转型之路。
环顾全球，基础设施与持有型房地产是REITs的两大类基础资产。在美国，零售业REITs是占比最大的品类。
成熟的美国市场中， REITs和ABS为广义的商业地产市场提供了近2万亿美元的资金，超过了银行的商业地产抵押贷款规模（1.7万亿美元），但中国目前规模不及美国1% 。

三井不动产拥有的办公物业图片来源：公司官网

长期来看，中国城市化进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式全面转变——从“产销模式”到“资管模式” ，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营” 。

不同于传统开发商销售模式，资产管理的获利点在持有过程中，即通过运营资产获取资产增值和持续性收入。
商业逻辑从“资产获取-开发-销售”转换成“ 投-融-管-退” ，而决定能否退出的核心问题是资产本身的质量。在这个问题上，三井不动产亦为典范。
2017年11月，三井将线下购物中心和线上零售打通，吸引顾客到实体店消费，同时在实体店和网上提供新的购物体验来进一步扩大收入。办公物业方面，三井亦因应时代变化，推出灵活的共享办公室。
站在21世纪新节点，复盘三井不动产超60年穿越之旅，不难发现：虽过程几经波折，但“以变应变”的转型法则贯穿始终。
而于国内地产商们而言，转型的号角其实早已吹响，现在因公募REITs试点的落地而有了更多想象。而三井则为这个想象，勾勒了清晰可见的指引路线。
只是未来会是如何？恐怕只有时间能够回答。