诸葛找房太原站|这家房企喊了80年“活下去”，却越做越强，凭啥？( 二 ) 20世纪70年代

尽管获救了，但三井不动产的净利润却遭重创。 1996年开始，三井不动产连续4年经营亏损。那段时间，其不得不把主要发展精力放在金融、销售分公司等下属企业的清算、结构调整和经营重建上。

数据来源 | 公司公告制图 | 商业地产头条
02、泡沫中爬起从开发商变身“经纪人”
地价暴涨暴跌，日本经济从浪尖跌入谷底。泡沫中摔倒的三井不动产，拍拍身上的尘土走向了转型路。
时任社长的岩沙弘道意识到，当宏观经济难有所新期待时，就只能在有限的土地和房产上不断做加法，除此别无他法。
“以泡沫经济的破灭为转折点，日本地产出现了根本性转变，土地不再是一种非要手中攥着才踏实的特殊财产，在如今这个客观性价值由市场来评价的时代，只有以自己的智慧和努力创造出具有真正有价值的Stock（资本）才有意义。 ”
战略调整，是三井不动产踏出的第一步。 2000年5月，提出新发展计划，即通过减少有息负债、扩大轻资产、培养新业务等提高盈利能力。
2000-2002年，三井不动产中期管理计划中写明：进一步将合并有息负债目标定位低于1.45万亿日元，债务股本比率低于3.2 。
债务重压减缓之下，三井不动产彻完成了角色转换——日本领先的房地产解决方案和服务提供商，对应“客户集中管理、商业模式改革、集团有效管理”三大策略。

数据来源 | 公司公告制图 | 商业地产头条
一改资金密集型运营模式，三井不动产放大了在房产交易、开发和管理方面的经验，步步为营扩大“非资产业务”规模。

数据来源 | 公司公告制图 | 商业地产头条
2011年，三井将业务重新分类：

数据来源 | 公司公告制图 | 商业地产头条
复盘三井不动产转型，可发现有以下几个关键点：

传统住宅开发业务，部分转型轻资产代建

三井的代建业务主要包括2*4木质框架的独栋住宅建设、住宅和商业物业翻新、及租用物业的租赁管理等，统一收归在三井家园版块。
2019年财年，三井家园贡献收入2617亿日元（约合175亿元），占三井不动产总收入14% 。其中新建业务占比69.3% ，翻新业务占比16.2% ，租赁管理业务占比10.3% ，相关材料销售占比9.3% 。
代建业务虽然利润率不高，但基本能维持盈利，在行业低谷期可维持开发团队正常运营。且为公司积累了大量的存量房客户资源，可为物业管理部门贡献创收机会。

4成租赁收入来自零售，可熨平周期波动

从历年营业利润贡献数据看，三井销售利润大幅亏损的年份，租赁业务利润却相对稳定。其租赁业务收入中， 56%来自写字楼，约40%来自零售物业。

数据来源 | 公司公告制图 | 商业地产头条
【诸葛找房太原站|这家房企喊了80年“活下去”，却越做越强，凭啥？】截至2019财年，三井不动产拥有133座写字楼、87座零售物业。它们源源不断提供的租金收入，可一定程度上熨平周期波动。

三井奥特莱斯park 图片来源：Rakutano
近年来，三井不动产继续开发了多种资产类型，包括物流地产和长租公寓。在这当中，基金管理特别是REITs成为了关键一环。

入局存量房生意，成日本最大房产经纪公司

全面入局存量市场，三井的经纪业务量从2000年的2.12万套，上升到2017年的3.86万套，年均增长5%左右，远超日本住宅开发市场整体增速。
借助经纪业务资源，其以包租或托管模式打造了属于自己的出租公寓管理品牌。

双向构建“开发+持有+管理”大生态圈

集团旗下有200多家子公司，主营业务横向囊括办公、商业、住宅、物流、酒店和房地产金融等，纵向覆盖开发、交易、持有、运营等多个环节。
在这个“开发+持有+管理”的大生态圈中，开发是源头。
一部分物业注入旗下REITs（房地产信托投资基金），三井不动产作为REITs管理方，可获取其中最有价值的管理收入；
另一部分优质物业则被置入长期持有的资产组合，以获取稳定租金收入，或通过三井的销售管理部门卖给个人与其他机构。
03、金融创新路径，中国房企转型新样本
三井转型最核心一环，是利用金融工具，改造、创建其持有和管理业务的运营模式。
亚洲金融危机后，日本房价不振、市场恐慌，地产相关贷款收紧，房企纷纷陷入融资困境。 REITs大法，应时而生。
2001年9月，以三井不动产和三菱地所作为发起人的两只REITs产品上市，标志着日本REITs正式落地。目前三井不动产共管理了四只J-REITS基金，和两支私募基金。