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|北京写字楼产业园市场开始复苏 高供应量推高空置率

2020年7月9日 ，房地产服务上市公司高力国际召开“高力国际华北区物业市场2020年第二季度Q2线上新闻发布会” ， 就2020年第二季度北京市的写字楼、产业园、投资、咨询、物业五大板块的表现进行回顾并对2020年下半年做出展望 。
由于复工复产的有序推进 ， 整个供给端的复苏步伐明显快于需求端 。 高力国际中国区董事总经理邓懿君认为 ， 在没有大的疫情反弹的前提下 ， 随着“六稳”和“六保”工作的推进 ， 中国经济下半年的复苏步伐将进一步加快 ， 目前复苏相对缓慢的服务业将会在下半年起到促进就业和刺激消费的重要作用 。
写字楼市场 二季度逐步回暖就二季度的全市甲级写字楼市场表现来看 ， 全市甲级写字楼净吸纳量回暖 ， 相较于一季度的惨淡的成交行情 ， 本季度净吸纳量约30,000平方米 。 一季度被疫情压制的需求 ， 在二季度开始出现逐步回暖的迹象 。 然而 ， 在剔除了自用和预租的影响下 ， 全市场的净吸纳量依然为-14,000平方米左右 ， 需求复苏的强度并没有市场期待的那么强 。
|北京写字楼产业园市场开始复苏 高供应量推高空置率
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高力国际华北区董事总经理严区海表示：“随着需求开始逐步释放 ， 整体市场空置率在有新增供应的情况下稳定在16.6% ， 与上个季度空置率基本持平 。 本季度CBD的新增供应只有三星大厦一个项目 ， 因此CBD的空置率被小幅推高 ， 上涨1.6个百分点达到17.2% 。 丽泽区域在本季度成为成交最火热的市场 ， 优质的楼宇质量加上超高的性价比使得丽泽区域的空置水平大幅环比下降16.2个百分点至70.5% 。 ”由此也可以看出 ， 整体市场的租户依然非常关注租金等成本因素的影响 ， 租户承租能力还没有真正恢复 。
在租金方面 ， 本季度租金依然延续了高位盘整的态势 ， 整体市场租金水平继续小幅环比下降1.7%至367元每月每平米 。 从子市场的情况来看 ， 燕莎区域的租金降幅依然比较大 ， 环比下降5% ， 同比下降18% 。 价格长期坚挺的金融街和中关村延续了一季度小幅下调的走势 ， 分别环比下降1.4%和1.5% ， 但这两个子市场依然是北京表现最好的市场 ， 特别是受益于来自金融和高科技行业的需求支撑 。
高力国际华北区董事总经理严区海认为 ， 市场需求想要在今明两年出现可持续性的回暖 ， 需要建立在宏观经济增长符合预期 ， 北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础条件上 。 虽然我们可以基本确认市场逐步走出疫情阴霾的大趋势 ， 但2020全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右 。 同时 ， 高供应的问题依然存在 ， 下半年北京市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量 ， 明年还有近80万平方米的新增供应入市 。 在高供应且需求中性的市场环境下 ， 空置率预计将在2021年达到本轮高供应时期的最高点 ， 达到20.7% 。 在高空置率的市场环境下 ， 租金依旧会保持缓慢下探的趋势 ， 但下方空间已经非常有限 ， 2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部 。
产业园市场 供应量高于需求量长期以来 ， 北京的办公物业除了写字楼以外 ， 产业园也扮演了非常重要的角色 。 根据高力国际对于全北京成熟产业园的梳理 ， 北京已经在地理位置上形成六大成熟产业园子市场 ， 包括位于西北方向的上地和北清路 ， 东北方向的望京酒仙桥区域 ， 西南方的丰台科技园 ， 和东南方向位于亦庄的北京经济技术开发区 ， 以及位于通惠河沿岸的通惠河传媒走廊 。 因此 ， 预计到2020年底 ， 基于八大核心办公楼子市场以及六大成熟产业园子市场的统计 ， 全北京办公业态总体量将超过3300万平方米 ， 其中甲乙级写字楼体量将超过1800万 ， 成熟产业园体量将超过1500万平方米 。


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