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|北京写字楼产业园市场开始复苏 高供应量推高空置率( 二 )


|北京写字楼产业园市场开始复苏 高供应量推高空置率
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3300万平方米是什么概念呢？高力国际华北区研究部董事陆明提出 ， 假设按照人均办公面积7平米计算 ， 3300万平方米基本上就是一个服务着北京400多万工作人口的巨大市场 。 在市场规模方面 ， 预计到2020年底 ， 全办公业态年租金规模将超900亿元 ， 其中甲级写字楼超过420亿元 ， 乙级写字楼约250亿元 ， 产业园近230亿元 。
高力国际华北区研究部董事陆明表示 ， 北京的产业园发展已经经历了近20年 ， 整体的成熟产业园市场格局已经基本形成 。 从2016年北京的十三五规划开始 ， 北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理健康发展 。 2017年 ， 北京更是重新定义了发展重点 ， 力求将北京打造成全国科技创新中心 。 从2017年开始 ， 北京市开始进一步细化产业园区发展的相关政策 ， 引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜 ， 同时鼓励低端产业园区进行产业升级 ， 并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放了更为清晰的产业范围界定 。 因此 ， 这些政策的颁布为北京未来打造以高精尖科技研发类产业为核心的经济增长奠定了坚实的政策基础 。 近期 ， 公募REITs开始推进 ， 这也将进一步推动优质的产业园的快速发展 。
除了政策基础外 ， 北京在产业和研发层面的投入也名列前茅 。 截至2018年末 ， 北京内部研发费用开支占本市GDP的比重达6.2% ， 研发占比在全国位居首位 ， 达到1871亿元 。 金融和科技一直都是北京的支柱产业 ， 从2012到2018年 ， 这两个行业在北京的GDP的贡献率 ， 金融从14%提升到17% ， 科技从9%提升到13% ， 行业贡献比重逐年提升 。 在这样的数据支撑下 ， 北京高科技企业及其在职人员的数量和规模将会进一步受益 ， 进而支持市场对产业园区物业的需求 。
在2019年大供应量的基础上 ， 市场空置率从2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右 。 望京酒仙桥和上地 ， 由于主要以全球500强和互联网头部公司为主 ， 整体租金水平明显高于其他区域 ， 并同时享受着较低的空置水平 ， 分别为9.4%和9.1% 。 今年的疫情原因可能会导致这两个区域的空置率有所上升 ， 但得益于两个区域相对旺盛的企业需求 ， 空置率上涨应该在3个点以内 ， 特别是IT较为集中的上地区域 。 相较于其他区域超过20%的空置率来讲 ， 这两个区域的租户抗压能力 ， 租户质量以及行业发展都是北京产业园市场中最好的 。
随着近两年高供应量逐渐推高空置率 ， 产业园市场平均租金也进入下行轨道 。 全市平均租金从2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米 ， 到2020年底可能会进一步下探到125元每月每平米左右 。 从租金的走势来看 ， 全市成熟产业园市场呈现出和甲级写字楼市场相似的趋势 ， 供应量高企提升了整个市场的供应压力 ， 整体租金应声进入下调通道 。 虽然疫情的出现从一定程度上影响了新项目的入市节奏 ， 但相对有效的复工复产进一步保证了供应端的快速恢复 ， 而需求在疫情后的释放却相对缓慢很多 。
在三期叠加的大环境下 ， 加上市场正处于供应高峰期 ， 整个成熟产业园市场的空置率依然会逐步走高 。 高力国际华北区研究部董事陆明预测 ， 全市场空置水平可能会在2021年接近28%的水平并触及阶段性高点 ， 若疫情出现反复 ， 经济复苏乏力 ， 整体需求不能得到有效的释放 ， 不排除整个产业园市场的空置率会突破30% 。 从2022年开始 ， 整个成熟产业园市场会进入一个3年左右的去化周期,空置水平开始回调 ， 整体的租金下行趋势也会告一段落 。
高力国际华北区研究部董事陆明认为 ， 无论是写字楼市场还是成熟产业园市场 ， 高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律 ， 但从四个一线城市对比来看 ， 北京市场的未来供应量依然是相对较低 。 高供应量能够大幅推高空置率 ， 除了本身供应体量的确较大外 ， 这背后也有整体市场需求不足的原因 。 因此 ， 供应过剩在一定程度上意味着市场新增需求不足以支撑这样的新增体量 ， 市场无法通过新增需求进一步去化空置面积 。 其实这个现象在2019年的数据中就已经有所体现 ， 因此不能一概而论把空置率的问题全都归咎于高供应量和疫情的原因 。 诚然 ， 经济增速下行进一步限制了企业的整体营收增速 ， 产业结构调整意味着传统产业和新兴产业之间还处于新旧增长动能的转换期 ， 疫情防控进入常态化阶段从很大程度上也持续影响着社会生产生活的正常运行 ， 特别是体现在居民消费端 ， 这些因素都从一定程度上抑制着整个北京市场的需求反弹 。 因此 ， 如果三期叠加的宏观市场因素不出现根本性改变 ， 全北京市场的增量需求就不会得到完全释放 ， 所以对于下半年的市场表现保持审慎乐观的态度 ， 成本因素依然会成为租户的核心考量 。


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