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高价|昔日高价地今何在？有的亏本入市，有的仍未“解套”

2016年以来 ， 至今保持高价地纪录的地块面临着两种命运：亏本入市 ， 拖延等待 。 无论选择哪一种道路 ， 这些高地价或许都将难逃亏本的结局 。 与此同时 ， 拿高价地虽然使得房企一时间风光无两 ， 但是日后 ， 却有可能面临资金和经营等多方面的后遗症 。
在国内疫情得到全面控制以来 ， 年初冰冻的房地产市场逐渐回温 ， 尤其是土地市场率先火热 ， 杭州、上海、北京等城市上半年土地出让金已经突破千亿元 ， 同时 ， 沉寂许久的高价地块重出江湖 ， “高价地”再次成为市场关注的关键词 。
以史为鉴 ， 在土地市场重新火热的时候 ， 我们盘点2016年以来全国各地典型高价地的来历和现状 ， 也为目前非理性拿地的房企敲响警钟 。
全国单价最贵地块亏本入市 ， 229套住宅仅售出28套
2016年以来 ， 至今保持高价地纪录的地块面临着两种命运：亏本入市 ， 拖延等待 。 无论选择哪一种道路 ， 这些高地价或许都将难逃亏本的结局 。
根据易居研究院的数据 ， 在全国著名的十宗高价地中 ， 最惹人关注的要数2016年的全国单价最高地块 。 2016年8月17日 ， 融信战胜17家房企 ， 以110.1亿总价拿下上海静安区内环内的中兴社区地块 ， 溢价率高达139% ， 楼面价为10.02万元/平方米 。 据业内估算 ， 扣除保障、自持等的可售面积楼面价更是达到14万元/平方米以上 ， 到目前为止仍是国内（不含港澳台）单价最高地块 。
2016年 ， 融信拿地不久后 ， 万科以53.95亿元入股该项目 ， 持股49% ， 成为操盘方 ， 融信则转而退守幕后成为承担财务角色 。 该地块出让近4年后 ， 直到2020年4月30日 ， 该项目（案名“中兴路一号”）首批房源才取证入市 ， 预售证平均单价12.98万元/平方米 。 可以说 ， 时隔近4年 ， 该项目的“面包”价格依然低于“面粉”价格 。
不仅如此 ， 尽管该项目请来世界著名建筑大师罗杰斯担纲设计 ， 但是入市后市场并不买账 。 根据网上房地产最新数据 ， 该项目开盘2个多月以来 ， 截至7月15日 ， 229套住宅共售出28套 。
售价高于楼面价 ， 同样亏本入市的项目还有融侨集团2016年以总价42.18亿元夺得厦门翔安区2016XP04地块 ， 彼时楼面价38345元/平方米 ， 溢价率140% ， 当时刷新了厦门土拍成交纪录 ， 即使到现在也仍是厦门岛外单价最高的地块 。 该项目2019年3月开盘 ， 目前在售均价为37500元/平方米 ， 低于楼面价 。
10宗地开盘不足一半 ， 其中3宗已被转卖
事实上 ， 万科除了接手了融信的全国最贵单价地块外 ， 还接手了华夏幸福(600340,股吧)手中另一块高价地 。
2017年10月 ， 华夏幸福以13.86亿元总价拿下龙河开发区的廊安土2017-5地块 ， 溢价率44% ， 楼面价约为9713元/平方米 ， 至今仍是廊坊单价最高纪录 。 该项目后被万科接手 ， 目前仍未开盘 ， 周边的项目中 ， 首开国风悦府在售毛坯均价11700元/平方米 ， 仅比该地块楼面价高2000元/平方米 。
而在被收购的高价地中 ， 命运最为曲折的要数南京麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块 。 2016年4月15日 ， 北京京奥港集团以47.6亿元竞得该地块 ， 楼面价22353元/平方米 ， 溢价率高达163% ， 成为当时的区域新高 。 2017年9月11日,该楼盘开出首批房源时的均价仅为25884元/平方米,仅比楼面价高出3500元/平方米 。 更“惨”的是 ， 即便是亏本价 ， 也并没有带来预想的销售额 。 由于销售不佳、借款到期、亏欠工程款等原因 ， 该项目2017年底陷入停工状态 ， 后被蓝光地产收购 。
此外 ， 2016年以来的10宗典型高价地中 ， 有5宗地尚未入市 。 其中 ， 格力唐家湾地块和阳光城(000671,股吧)福州五一新城地块 ， 拿地时间均已超过4年仍未开盘 ， 楼面价仍然高于周边新房售价 。
回顾来看 ， 2016年8月 ， 格力地产(600185,股吧)以总价12.48亿元拿下唐家湾科技创新海岸片区2016-12地块 ， 楼面价29120元/平方米 ， 溢价率高达546% ， 该地块目前仍然是珠海最贵的单价地；同样是2016年8月 ， 阳光城以15.5亿元购得福州市中心五一新城地块 ， 平均楼面价21685元/平方米 ， 溢价率106.39% ， 据当时业内估算 ， 扣除配建部分该项目可售楼面价高达4.5万元/平方米 。


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