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保利|话企｜销售额下滑却逆势拿地，保利地产打的什么“算盘”？

三年前 ， 保利地产(600048,股吧)喊话“未来两到三年 ， 重回行业前三” 。 三年后 ， 保利地产在头部房企小心谨慎之时 ， 仍旧坚持积极拿地 ， 弯道超车决心尽显 。
不过 ， 仅从2020年上半年销售业绩来看 ， 保利地产实现签约金额2245.36亿元 ， 同比下降11.12% ， “重回前三”之路似乎并不好走 。
要想“重回前三” ， 保利地产必须突破两大难关：一个是 ， 突破近几年增速迅猛的融创中国；另一个是 ， 迈进常年霸占前三宝座的“碧万恒”设下的6000亿门槛 。
亿翰智库显示 ， 2019年碧桂园、万科、恒大分别实现销售额7715亿元、6312亿元、6205亿元 。 而同一年时间 ， 保利地产销售额仅为4618亿元 ， 不光被前三甲远远甩在身后 ， 距离第四名融创中国也差了近千亿元 。
拿地态度转变
2020年 ， 一向求稳的保利地产开始发力 。 这一态度的转变直接体现在了保利地产的拿地策略上 。
2019年 ， 保利地产拿地力度有所下滑 ， 新增拓展项目127个 ， 新增计容面积2680万平方米 ， 同比下降 14%；对应总地价1555亿元 ， 同比下降19.3% 。
2020年 ， 保利地产拿地策略转为积极 。 财报显示 ， 2020年第一季度 ， 保利地产新增土地储备面积459万平方米 ， 同比增长60%；拿地金额347亿元,同比增长117% ， 增速迅猛 。
第二季度 ， 保利地产更是乘胜追击 。 仅在6月29日一天时间 ， 就豪掷百亿资金 。 一方面 ， 保利联合侨鑫在“大本营”广州以33.49亿元底价竞得天河科韵路一宗宅地 ， 楼面价41329元/平方米；另一方面 ， 保利子公司在东莞以66.01亿元底价竞得虎门高铁站TOD地块 ， 楼面价6275元/平方米 ， 此外配建工程还需投资23亿元 。
不过刚刚拍下的上述两块土地暂时还未在保利地产发布的获得房地产项目公告“亮相” 。 财经网(博客,微博)根据保利地产发布拿地公告汇总 ， 4月拿地金额57.33亿元；5月拿地金额170.06亿元；6月拿地金额86.99亿元 。 也就是说 ， 保守估计 ， 保利地产上半年合计拿地金额高达661.38亿元 。
此外 ， 克而瑞发布的房企新增土地货值排行榜上 ， 保利地产从2019上半年的1166.2亿元增至2020上半年的2060.3亿元；排名也从第十迅速攀升至第二 。
和保利地产的积极动作形成鲜明对比的是 ， 其他头部房企在拿地态度上的小心谨慎 。
克而瑞数据指出 ， 万科、金茂上半年投资金额同比降幅近6成 。 中指数据显示 ， 前10房企拿地销售比仅有28.4% ， 远远低于50家代表房企的拿地销售比38.3% 。 易观智库房产中心研究总监严跃进介绍 ， 拿地销售比在一定程度上可以反应房企拿地的积极性 。
中房商学院副院长邓明政向财经网分析 ， 一方面 ， 头部房企的谨慎态度是相对于追求规模的中大型房企和“饥不择食”的中小型房企而言的 ， 表现为有条件拿地、拿好地、不盲目拿高价地；另一方面 ， 一线阵营房企土地储备相对充足 ， 拿地压力不大 ， 因而也会更倾向于降负债求稳 。
销售额严重下滑
某房企投拓岗员工告诉财经网 ， 拿地策略受集团的投资策略风格影响很大 ， 不过最大决定因素还是“口袋里有没有钱” 。 其中 ， 销售金额和销售回款是影响拿地的重要指标之一 。
严跃进亦表示 ， “销售市场好 ， 房企的拿地意愿会更强 。 ”
贝壳研究院数据显示 ， 上半年 ， 恒大共斥资764亿元在全国39城市拿地119宗 ， 拿地销售比为23% ， 比去年同期上涨了14个百分点 。
恒大积极拿地的背后是其屡创新高的销售额和销售回款 。 上半年 ， 恒大累计实现合约销售额3488.4亿元 ， 同比增长约23.8% ， 累计实现销售回款约3120亿元 ， 同比增长66.5% ， 销售额和销售回款均刷新历史同期最高纪录 。
相反 ， 克而瑞报告也指出 ， 多数房企上半年减缓拿地的原因在于销售受阻、资金情况不容乐观 。


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