市场需求|仲量联行：北京办公楼租金持续下跌；市场需求回暖，开发商推盘意愿增强
“进入二季度后 ， 北京大力推动经济运行重回正轨 ， 商业地产各领域市场活动陆续复苏 ， 但季度末北京再度出现的疫情风险影响了本市经济恢复进程 。 ”仲量联行华北区董事总经理张莹表示 。
办公楼业主优先关注项目入驻率 ， 选择更为灵活的租金策略 ， 也导致租金持续呈下跌趋势；投资者在市场中保持活跃 ， 疫情未能影响个大宗交易的达成；零售市场租赁活动受到冲击 ， 市场压力进一步积累在工业物流地产的租赁需求疲软 ， 致使市场租金连续第二个季度持平；在高端住宅市场 ， 此前因疫情而暂缓的购房需求推动楼市销售量反弹 ， 各类优惠活动吸引买家重回市场 。
甲级办公楼
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随着市场从疫情中逐渐恢复稳定 ， 租赁活动较上一季度略有回升 。 但由于市场需求持续放缓 ， 加之新发地疫情的出现 ， 需求反弹的幅度仍较为有限 。 在当前市场环境下 ， 内资企业仍是租赁市场需求的主要来源 ， 在新租成交中占71% 。 由于更严格的预算和成本控制 ， 外资租户表现更为谨慎 。
两个新落成项目将整体空置率推高了2.7个百分点至14.0% ， 共为市场带来31万平方米的新增供应 。 其中位于CBD核心区的新项目入市将进一步加剧CBD及周边地区现有项目业主之间的竞争 。
整体租金继续承压下滑 ， 录得环比下跌3.0% ， 同比下跌6.8% 。 在疫情爆发后 ， 尤其是在季度末北京疫情发展的影响下 ， 业主们选择通过继续提供租金优惠和放宽对租户资质的审查 ， 来应对市场需求放缓 。 仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“在这个充满挑战的时期 ， 业主们在租金条款上变得更为灵活 ， 相比之下他们更看重出租率而不是追求租金增长 。 这一策略的转变有望在市场上为租户提供更具吸引力的选择 ， 更大可能性满足处于有利地位的租户的升级类需求 。 ”
投资
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投资者保持活跃 ， 2020年上半年大宗成交总额超过270亿元人民币 。 尽管市场持续受到疫情影响 ， 北京上半年投资势头保持强劲 。 总成交额虽然略低于去年同期 ， 但仍维持高位 ， 且有多宗重点成交达成 。 4月 ， 私募基金霸菱亚洲首入北京 ， 以7.5亿元人民币向新加坡丰树集团收购位于中关村(000931,股吧)软件园一期内的方舟大厦；同月 ， 停工多时的中弘大厦以 33.12亿元人民币完成司法拍卖 ， 由东方资产接盘 。
近期 ， 北京抗疫进入常态化 ， 迫使市场持续承压 ， 但当前的环境也为市场带来更多机遇 。 由于在疫情的影响下部分成交有所推迟 ， 一些卖方或将愿意考虑更具竞争力的出售价格 ， 以期尽快促成交易 ， 为买方带来一定机会 。 尽管存在不确定性 ， 投资者仍对北京保持热情 ， 并对市场的长期前景抱有信心 ， 因此2020年上半年大宗投资市场仍可录得稳健的成交量 。
“我们看到投资者持续关注核心区域 ， 青睐有升级改造和增值潜力的物业 。 而本季度新兴区域和郊区也有多个项目成交 ， 展示出投资人对于非核心地区的信心不断增长 。 ”仲量联行华北区投资部总监王刚表示 ， “尽管今年的疫情为市场带来诸多挑战 ， 但具备前瞻性眼光的投资者持续聚焦于更长期的市场趋势 ， 不断寻求在京机会 。 ”
优质零售
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在年初市场活动大面积暂停之后 ， 本季度租赁活动和消费客流开始回升 ， 但随后再次因新发地疫情受阻 。 餐饮租户受到最大冲击；快时尚在实体零售市场中持续收缩 ， 关闭表现欠佳的门店 。 而生鲜超市业态则持续受益于疫情期间不断增长的消费需求 ， 盒马鲜生本季度积极扩张 。
疫情对零售市场的影响在本季度开始全面显现 ， 市场压力不断增长 ， 全市空置率升高且租金水平下滑 。 在此市场气候下 ， 业主诉诸于一定程度的租金让步 ， 推动市区租金环比下跌1.9% ， 郊区租金环比下跌3.0% 。
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