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市场需求|仲量联行：北京办公楼租金持续下跌；市场需求回暖，开发商推盘意愿增强( 二 )


“我们观察到市场压力已累积到一个临界点 。 即便是一些此前不愿降租的业主也开始下调租金预期 ， 或提供更为灵活的租赁条款 。 预计今年下半年大部分业主的关注点将集中在提升项目出租率方面 ， 整体市场租金水平将进一步下降 ， ” 仲量联行北京研究部经理纪明表示 。
工业物流地产
市场需求|仲量联行：北京办公楼租金持续下跌；市场需求回暖，开发商推盘意愿增强
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疫情使市场持续承压 ， 需求明显疲软 。 北京的新发疫情使城市批发市场的物资处理受到质疑 ， 市场的注意力迅速转向健康安全 。 租赁活动在经历了前几个月的停摆后开始复苏 ， 本季度有限的租赁交易发生在新一轮疫情爆发前 。
市场压力增加使空置率攀升至五年来最高点4.9% ， 但仍处于相对低位 。 疫情导致租户退租 ， 推高空置率 。 需求疲软抑制了大多数业主的租金增长 ， 推动市场租金连续第二个季度持平 。
“面临空置上涨压力的业主提供租金优惠的意愿更强 ， 而项目表现稳定的业主仍维持原有水平 。 ” 仲量联行华北区研究部总监米阳表示 ， “但是 ， 随着当前形势对市场进一步施压 ， 我们预计在未来几个月或将有更多业主提供灵活的租赁条款 。 ”
酒店
市场需求|仲量联行：北京办公楼租金持续下跌；市场需求回暖，开发商推盘意愿增强
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受出行限制和管控措施影响 ， 各类型需求均出现下滑 ， 高端酒店业绩同比降幅明显 。 截至2020年5月 ， 北京市高端酒店每间可出租客房收入同比下降74.6% ， 需求量同比下降71.7% ， 降幅对比其他一线城市同期高约5-10个百分点 ， 受影响程度更深 。 受出行限制影响 ， 商务差旅及休闲旅游需求同比下滑显著 。
统计局数据显示 ， 截至2020年5月 ， 北京市客运量（含公路、铁路、航空）同比下降60.0% ， 城市主要旅游景点接待游客同比下降57.7% 。 受大型展会举办限制政策影响 ， 会议会展需求处于低迷状态 。
据各主要场馆官网消息 ， 包括国际汽车展览会和世界体育大会在内 ， 原定于6月底前举办的各类展会活动全部推迟或取消 ， 2020年下半年会议会展排期同比减少约50% ， 部分会议会展转移至其他一、二线城市 。
不同类型和档次的住宿产品在疫情期间表现出不同的抗风险能力和业绩变化特点 。 截至今年5月 ， 服务式公寓抗市场风险能力优于酒店产品 ， 服务式公寓每间可出租客房收入的下滑程度仅为酒店产品收入跌幅的一半以下；而在各档次酒店产品中 ， 中端酒店相比高端酒店业绩更为稳定 ， 每间可出租客收入同比跌幅较高端酒店低约6.6个百分点 。 此外 ， 酒店产品档次由高到低 ， 呈现价格稳定性递减、入住率稳定性递增的特点 ， 高端及奢华酒店整体价格较为坚挺 ， 而中端则呈现以价换量的态势 。
防疫常态化的推进和6月以来再度出现的局部地区疫情风险 ， 可能为北京高端酒店业的复苏带来新的挑战 。 针对4月以来的疫情发展 ， 民众的防疫意识预计进一步增强 ， 出行意愿受防疫措施加强等影响, 可能需要更长时间恢复 。 此外 ， 受到6月北京局部地区疫情再度出现的影响 ， 管控政策和出行限制再度加强 ， 或导致商务差旅需求的二次下跌 。
“各模块需求的回暖受限将进一步延长需求低迷期 ， 北京高端酒店市场完整回暖周期或将超过12个月 ， 酒店需求的负增长态势可能延续至2021年 。 ”仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁梁涛表示 。
高端住宅
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随着疫情逐渐缓解 ， 前期被抑制的购房需求于本季度集中释放 。 房贷利率的持续下调 ， 加之适度的购房优惠等利好因素 ， 进一步吸引谨慎观望的买家重回市场 。 因此 ， 本季度豪华公寓市场及高端别墅市场成交量分别为323套及32套 ， 同比大幅上升99.4%和60.0% 。


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