江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

深圳楼市|深圳楼市调控升级：打击投资客和被误伤的刚需( 二 )


限购新政出台让石明措手不及 ， 他已经在深圳连续缴满3年社保 ， 但刚在半年前落户 。 “现在出了政策 ， 我手上这笔钱也没地方可去啊 ， 实在不知道该怎么办了 。 ”中午1点 ， 石明依然寄希望相关部门后续的补充细则上 。
“这次的新政 ， 杀伤力非常大 。 ”一名深圳链家资深经纪人员告诉经济观察网 ， 他最近两年所接触的购房者中 ， 80%都是入户刚满1年就出手 。
“入户三年以内的‘房票’ ， 在深圳购房群体中的占比太高了 。 ”一位大型中介公司深圳区域高管观察到 ， 今年以来 ， 这部分手持“房票”的准客户 ， 多数来自外地 ， 入户都是为了有资格在深圳购房 。
调控新政对于需求端的限制不只停留在深户上 。 《通知》提出 ， 夫妻离异的 ， 任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
深圳首次针对离婚买房实施差别化的信贷政策是在2018年8月 。 当年规定 ， 对于离婚两年内的购房人士 ， 其离异前家庭住房拥有情况 ， 仅影响其再次购房的首付比例 。
过往两年 ， 尽管通过离婚规避限贷的“缺口”已经被围堵 ， 但以“假离婚”名义倒腾购房名额的现象依然存在 。 这次新政相当于补上政策漏洞 ， 离异前的住房套数将一并计入离婚3年内的住房拥有套数中 ， 离异双方的购房资格也因此直接受影响 。
上述深圳中介高管表示 ， 对离异购房的限制 ， 主要是为了防范家庭已有两套房、凭借离婚购买第三套房的群体 ， 但这个购房群体比例较少 。
“现在将这些需求阻挡在外 ， 未来半年至一年内 ， 拥有深圳购房资质的人数肯定减少 ， 市场需求也会降低 。 ”该中介高管提到 。
上述深圳链家资深经纪人员 ， 近期手头拥有10多个潜在客户 ， “之前他们都让我不用担心购房资质 ， 但这两天 ， 我必须跟他们都好好聊一聊了 。 ”
该经纪人员表示 ， 至少有5-6个潜在客户因为限购加码失去购房资格 。 他的一名客户 ， 7月14日晚上刚刚通过电话 ， 约定隔天上午看房 ， 随看随签 。 “新政出来后 ， 他查询自己的社保记录 ， 才发现年限不够 ， 临时被阻挡在深圳购房大门外了 。 ”上述经纪人员说 。
增加交易成本
【深圳楼市|深圳楼市调控升级：打击投资客和被误伤的刚需】如果说 ， 限购升级是本轮调控加码的最大亮点 ， 那么 ， 发挥税收的调控作用则最先直接反映到实际成交中 。 新政强调 ， 将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年 。
也即是说 ， 个人将购买不足5年的住房 ， 对外销售按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的 ， 以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上 (含5年)的普通住房对外销售的 ， 免征增值税 。
延长增值税免征年限的主要原因在于“高烧不退”的市场 。 “近一年来 ， 我市成交的商品住房中 ， 换手率较高 。 现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年 ， 将对当前二手市场过热起到抑制作用 。 ”深圳住建局解释 。
深圳中原研究中心提供的数据佐证了这一点 。 今年上半年 ， 深圳二手住宅共成交4.4万套 ， 同比上升41.2% ， 占到去年全年77246套总成交量的57% 。
今年3月以来 ， 伴随着企业陆续复工 ， 深圳备案量出现补涨 。 第二季度 ， 刚需和投资客积极入场 ， 二手住宅月度成交量从4月的7679套一路上涨至6月份的10594套 。
“虽然深圳购房者对于税费成本增加的消化能力相对较强 ， 但不可否认 ， 转让增值税免征年限由2年改5年 ， 影响也很大 。 ”上述深圳中介高管调查发现 ， 深圳自住业主5年内换房比例相对较低；大部分满2年卖房的业主多数为投资客 。 “这些房源 ， 以往不用额外支付增值税费 ， 现在需要了 。 ”


推荐阅读


上一篇：区间|国家统计局：上半年社会消费品零售总额处下降区间，消费恢复仍面临制约

下一篇：cpi|3.8％！上半年CPI稳住了！