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深圳楼市|深圳楼市调控升级：打击投资客和被误伤的刚需( 三 )


以深圳福田区一套交易价为500万元、交易时已满2年未满5年的二手房为例 ， 按照调整前标准 ， 免征增值税与增值附加税 。 按照新政 ， 该房需要缴纳增值税26.25万元、增值附加税约1.58万元 ， 相当交易成本增加了27.83万元 。
“近期深圳布吉片区放盘的二手房是2017年7月前的楼盘 ， 年限普遍已满两年未满五年 。 这些房源的业主几乎都是改善型客户 ， 希望将手中的房源尽快出手更换大户型 。 ”上述深圳链家资深经纪人员称 ， 一方面这些业主交易成本增加；另一方面购房资质也受限购政策影响 ， 要么离婚不满3年 ， 要么未满足落户与缴纳社保或个税年限 ， “这次新政打乱了他们的换房计划 。 ”
通过增加交易成本来压抑炒房 ， 还包括细化普通住房标准和完善差别化住房信贷措施两项 。
2019年11月 ， 深圳住建局曾取消了价格标准 ， 以容积率和建筑面积来区分普通住房与豪宅 ， 将普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下 。
这次新政重新将价格条件加入“豪宅线” ， 享受优惠政策的普通住房应当同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元”三个条件 。
非普通住房 ， 不仅需要额外支付增值税、增值附加税、个税这三项税费成本 ， 而且非刚需客群购买之时的最低首付比例 ， 相比普通住房均提高10% 。
比如 ， 购房人家庭名下在深圳无房但有住房贷款记录的 ， 购买非普通住房的首付比例不低于6成；购房人家庭名下在深圳拥有1套住房的 ， 购买非普通住房的首付比例不低于8成 。
事实上 ， 这一轮深圳楼市行情正是来自2019年底“豪宅税”新政落地后 。 一大部分房源可以按照普通住宅进行交易 ， 一定程度上促进市场交易的活跃 。 深圳中原研究中心的统计数据显示 ， 2020年上半年 ， 深圳二手住宅月均成交套数为7333套 ， 远高于2017-2019三年同期成交水平 。
增加价格标准是深圳为抑制非普通住房价格上涨重新祭出的一个举动 。 “总价低于750万元的标准 ， 将会对南山、福田、宝安中心区等均价较高区域的部分刚需和改善户型造成明显杀伤 ， 交易税费将大幅上涨 。 ”美联物业全国研究中心指出 。 且对有过贷款记录或二套房购房者更不友好 ， 购房成本明显提高 ， 购房热情或被抑制 。 ”
新政背后的楼市行情
“一个多星期以来 ， 我们公司的按揭员都在加班加点打网签 。 上周 ， 我们店签下的二手单 ， 全部打完网签了 。 ”上述深圳链家资深经纪人员向经济观察网透露 ， 7月14日22点过后 ， 深圳的网签系统一度“瘫痪” 。
深圳即将对楼市出手的消息 ， 从两个月前就初现端倪 ， 市场也闻风而动 ， 二手房网签急剧上涨 。
7月7日 ， 深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）曾经发布周报数据提到 ， 6月29日-7月3日间 ， 深圳即将出台房地产调控新政的传言被有意识扩散 ， 催动楼市成交紧迫氛围 ， 误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7% 。
10天时间 ， 深圳Q房网福田某片区董事王杰(化名)观察到 ， 在调控传闻下 ， 部分购房者恐慌心理加剧 。 “这10天 ， 我们成交的单数比之前增加20%-30% 。 ”
另一个细节则体现在业主反价现象上 。 上述资深经纪人员接触到的一个业主 ， 刚将房源挂牌价格敲定在320万元 ， 但7月14日下午临时“改口” ， 要将挂牌价上涨至350万元 。
“我所在的片区 ， 二手业主普遍都将挂牌价格抬高5%-10% 。 ”王杰说 ， 这段时间 ， 深圳二手市场的看房数量增加 。 “以前一套房源只有一个购房者来询价 ， 现在增加至3个 ， 选择多了业主心态自然也比较坚挺 ， 就开始反价了 。 ”
《通知》从需求端出发 ， 根据限购、信贷、税收、新盘销售、网签管理等多个方向 ， 将矛头直指深圳楼市的投机行为 。 无论是落户、离婚买房 ， 还是捂盘惜售、恶意哄抬房价 ， 抑或是违规挪用各类信贷资金 ， 漏洞在这一轮“打补丁”的过程中被层层围堵 。


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