房屋拆迁|房屋腾退有套路？撕开腾退的马甲！
北京联盟_原题是：房屋腾退有套路？撕开腾退的马甲！
目前 ， 我国把环境环保看的越来越重要 ， 国家为了能够减少环境污染 ， 要求大力推动绿化项目 。推动绿化 ， 意味着要占用老百姓的土地 ， 根据相关法律规定 ， 占用老百姓土地就要给予被征收人合理补偿 ， 才能进行征收 。然而实践过程中 ， 有不少咨询的被征收人说 ， 自家宅基地要被征收了 ， 可是没有任何征地批文及安置方案 。有的只是村委会发给他们的“腾退明白纸” 。很多人就对此产生疑惑 ， 究竟何为腾退？又与征地拆迁有何关联等等 。接下来 ， 凯诺拆迁律师就为大家对此作出以下解答！
【房屋拆迁|房屋腾退有套路？撕开腾退的马甲！】
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那么 ， 什么是腾退呢？
房屋腾退一般指的是在集体土地所在的村乡的主导下 ， 由被腾退人与村委会签订腾退安置补偿协议以后 ， 村委会将被腾退人的房屋及土地收回的行为 。不过 ， 房屋的腾退的基本目的在于一级土地开发进而储备土地 ， 以备进一步商业开发使用 。
腾退在征地中是什么概念呢？
房屋腾退并非是法律规定的征收土地的方式 ， 因此不能从法律上给出合适的定义 。可目前随着拆迁项目的增多 ， 拆迁方式也逐渐的增多 ， 有些地方在项目运行中会出现以房屋腾退的方式要求老百姓搬迁 。而这种房屋腾退模式大多是相关部门摸索出来的 。腾退的方式、程序以及目的大致有以下三类：
第一类是开发商主导的拆迁完成后再进行项目的立项、规划等审批手续而项目的立项、规划等载明的是进行商业开发这类明显是不符合“为了公共利益的需要” 。
第二类是由开发商和村民委员会联合实施的前期以“腾退”的名义将房屋和土地进行收回待完成土地开发后再报相关部门进行土地的征收审批这类形式一般会有村民代表大会或者村民大会通过的腾退决议、方案等文件保障形式合法 。
第三类是镇政府、区政府实施的 ， 主要是为了“城中村”或者“新农村”建设进行收储这类形式并不必然需要开发商参与有的地方需要有的地方不需要 。
腾退依据的是什么？
实践过程中 ， 腾退往往依据的是《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条 ， 以村民自治为由由村委会发起村民代表大会或者村民会议通过腾退宅基地上的房屋的决定和相关的补偿协议 。那么这究竟合不合法？
凯诺拆迁律师提醒大家 ， 腾退者是在曲解和滥用《中华人民共和国村民组织法》 ， 这是违法的 。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条规定 ， “村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约 ， 并报乡、民族乡、镇的人民政府备案 。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触 ， 不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容 。”那么也就是说 ， 任何腾退方案 ， 只要是与《土地管理法》中集体土地征收程序相抵触 ， 就是违法的 。
不过就北京而言 ， 按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条第二款的规定 ， 村民委员会是可以作为拆迁人即腾退人进行腾退工作的 ， 但是应当按照该办法第七条、第九条的规定至少获得以下三种批准文件：（1）北京市政府作出的征用集体土地批复（农转用批复）或者区县政府作出的占用集体建设用地批复；（2）区县政府规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证；（3）区县国土、房屋管理部门核发的房屋拆迁许可证 。可单就村民委员会的自治权限而 ， 根据《村民委员会组织法》、《土地管理法》的规定 ， 其并不具备征收集体土地的权力 ， 也不存在以村民会议决定的形式要求村民腾退宅基地的权力 。可见由其主导的腾退行为是严重违法的 。
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