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楼市新谈|近2亿套房“空置吃灰”，为何房价还在死撑？黄奇帆“戳破”真相

楼市新谈|近2亿套房“空置吃灰”，为何房价还在死撑？黄奇帆“戳破”真相

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楼市新谈|近2亿套房“空置吃灰”，为何房价还在死撑？黄奇帆“戳破”真相

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受“有房才有家”和“买房造富”等思想的影响 ， 过去十年 ， 国人买房投资的热情只增不减 。 叠加地方对土地财政的过度依赖 ， 以及开发商、投资炒房客疯狂炒作 ， 房地产市场也迎来前所未有的狂飙式发展 。

仅仅10年时间 ， 全国房子均价由三千多一平 ， 飙涨到近万元一平 ， 国人的购房成本大幅增加 。 5年前 ， 50万还能在二线城市全款“随便选” ， 但是现在 ， 放眼全国 ， 50万恐怕连一套像样的房子的首付款都不够 。
买房问题一直困扰国人 ， 究其根本原因还是 ， 房价过高 ， 在很多人的印象中 ， 房价一直都是“只涨不跌”的存在 ， 而且其涨幅远远高于居民的工资收入增幅 。 打个简单的比方：一个人 ， 工资收入每年每月上涨500 ， 合计每年只有6000元 。 但是房价每平上涨500 ， 一套100平的房子 ， 那就是5万元 。 这个涨幅差距下 ， 国人靠工资收入买房 ， 难度只会越来越大 。
那么过去二十多年 ， 房价何以能做到“只涨不跌”？经济学家给出的答案是 ， 房子严重稀缺 。 “供不应求”的局面下 ， 房价只会越来越高 ， 尤其是一二线城市 ， 土地有限 ， 新房供应有限 ， 但是人口在持续增长 ， 购房需求也在逐年增加 ， 房价很难下跌 。

时至今日 ， 很多地方的房价依然在上涨 ， 果真是我们的房子建设的还不够吗？事实真相并非如此 。
西南财大、央行报告、链家大佬、潘石屹等均步调一致认为：房子并非不够住 ， 有近2亿套房每年都在“空置吃灰”
西南财大：西南财大18年第三季度的报告显示 ， 真正的刚需只有15.1% 。 报告说得很明确 ， 现如今的楼市已经不是真正服务于刚需 ， 而是投资炒作者的天下 。 再早之前 ， 财大的数据显示 ， 中国的空置房屋已经高达2亿套（全国各类房产总和是近8亿套 ， 按照空置率25%计算 ， 空置房屋数量大约2亿套） ， 我国城镇地区住房空置率为25.4% ， ；商品房的空置率已高达26.6% ， 一线城市的住房空置率为16.8% ， 二线城市的住房空置率为25% ， 三四线城市的住房空置率高达30% 。

央行报告：2020年4月份 ， 央行发布城镇居民调查报告显示 ， 中国居民家庭平均拥有住房数量高达1.5套 ， 住房自有率更是达到惊人的96% ， 其中四成家庭至少拥有2套房 。 此外 ， 城镇家庭户均总资产高达317万 ， 居发达国家水平 。
链家大佬左晖：中国在四五年前就不缺房了 ， 房地产最大的问题是分配不均 ， 极少部分人掌握着绝大多数房产 ， 不住也不出租 。 中国大概有2亿套房常年在“空置吃灰”的状态下涨价升值 。
地产大佬潘石屹：不是房子不够住 ， 而是投机炒作房地产的行为太猖獗 。 个人、企业、开发商等均惦记着囤房 。 建10套房子 ， 有3套是空置浪费的 ， 房子建再多也不够用 。

【楼市新谈|近2亿套房“空置吃灰”，为何房价还在死撑？黄奇帆“戳破”真相】综上所述 ， 结论已经非常清楚：其实从2018年开始 ， 中国早已告别房屋短缺的时代 。 结合空置率和大量开发商手里的土储和未售房源 ， 初步判断我们至少有2亿套房子是处于“空置吃灰”的状态 。
那么问题来了 ， 房子既然早已严重过剩 ， 为何房价还在死撑不降？尤其是很多“三无”的三四线城市 ， 房价按照供需理论、按照基本面支撑 ， 早该下降了 。 为何还能做到“保持稳定” ， 有些城市甚至可以做到在“毫无支撑”的情况下继续缓慢上涨呢？
“国宝级”房地产、经济学专家黄奇帆2019年在一场重要论坛上仅用14字就“戳破”了真相：炒高房价的主要动力就是炒地皮 。 不得不说 ， 这一次黄奇帆终于说出了实话！

此话确实不假 ， 过去这些年我们总是有一个认知误区 ， 觉得房价是炒房客一手推高的 ， 不可否认 ， 楼市确实有炒房客的身影 ， 但按照胡润统计的数据显示 ， 其实我国的炒房客比例并不高 ， 只有不到5% 。 把推高房价的“重罪”强扣在炒房客的头上 ， 显然不妥 。
到底谁才是推高房价的“罪魁祸首”？黄奇帆尖锐发声的才是实情：过去这些年房价不断上涨 ， 其实说白了就是土地价格的不断上涨——房子的建安成本顶天了只有3000元一平 ， 一线动辄五六万一平的房价 ， 其中地价就占了60% ， 刨去管理、税费、营销等费用 ， 其实开发商最后建成卖出的利润空间也不过10% 。 房价利润的大头被谁拿走了 ， 我不说大家也都心知肚明 。


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