房讯帮|敢问深圳买房的路在何方？，1000万的房子凭空增加上百万成本( 二 )
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我们理性地算下前后购房成本的变化：
①增值税
超过750万的两房和小三房摇身一变成了豪宅 ， 凭空多了个豪宅税；
满2年不满5的豪宅增值税之前是差额的5%；现在变成了全额的5% 。
②首付款
深圳无房有贷的首付从5成提到到6成；二套从7成提高到8成；
假离婚这条路彻底走不通 ， 很多家庭从首付3成直线上升到8成 。
③个税
普宅变豪宅后 ， 多出0.5%的个税 ， 虽然不多 ， 但对于刚过豪宅线的刚改也是一笔额外支出 。
④契税减少一点点
二套的契税＝（过户价-增值税）x3%；由于增值税增加了 ， 所以契税减少了 。
接下来 ， 举3个栗子说明下：
案例1：家庭二套 ， 不满5年1000万的89㎡三房 ， 假设业主700万买入
普宅摇身变豪宅 ， 豪宅税从0到47.6万 。
首付多1成 ， 前期需要多支出约151万 。
假如原来可以离婚腾名额用3成首付的 ， 现在按照8成计算的话 ， 现在就需要多支出大约551万现金 。
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案例2：换一套满5的1000万89㎡小三房 ， 假设业主700万买入
豪宅税依然是最大的变化 ， 但比起不满5的少了30多万 ， 10多万的豪宅税算影响小的 。
但加上多出的首付款 ， 至少有118.7万额外成本 。
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案例3：自持一套 ， 想换3000万的豪宅（不满5年）
如下表所示 ， 算下来比之前多预支390万-1591万的现金（含首付） ， 豪宅税费影响很大 ， 大约多出100万的豪宅税 。
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其实对于能买得起3000万以上的豪宅的人来说 ， 钱不是关键问题 ， 名额才是最大的问题（深户3+3 ， 非深户5年社保 ， 按照3年离异内的所有家庭套数计算） 。
总结来说 ， 满2变5、首付增加以及严控购房门槛 ， 就这三点对投资客和换房客影响都已经非常大 ， 基本腰斩 。
而刚需上车的深圳青年们 ， 现在恰恰是你们真正的主场 。
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附录：住建局的细则
2020年7月15日 ， 市住房建设局等八个部门联合印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号 ， 以下简称《通知》 ， 详见文后链接） ， 引起社会各界广泛关注 。 为准确把握政策精神 ， 确保政策落实到位 ， 现就市民关心的相关问题解答如下：1
已在本市连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年 ， 是否具有购房资格？
答：有 。 深户家庭或成年单身人士（含离异）入户未满3年的 ， 在符合其他购房条件前提下 ， 能提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的 ， 按照《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号）第四条有关规定 ， 限购1套商品住房 。
2
购房之日前3年内有多次离婚记录的 ， 婚姻状况是否只追溯最近一次离婚？
答：不是 。 购房之日前3年内有一次以上离婚记录的 ， 其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算 ， 即追溯3年内所有离婚记录 。
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