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政府|国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏：用REITs持有政府公共资产是应对中国金融风险的重要手段

_本文原题为 国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏：用REITs持有政府公共资产是应对中国金融风险的重要手段
每经采访人员：王佳飞 每经编辑：陈梦妤
“REITs在世界范围内是一个伟大的金融创新 ， 在中国同样也是重大创新 。 REITs对于中国的经济发展非常有益 ， 我希望REITs创新尽早能够在我国落地 。 ”
7月18日 ， 在清华大学五道口金融学院联合《每日经济新闻》旗下每经智享会推出的“五道口在线学习计划”直播中 ， 国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏发表了题为“把REITs献给当下中国”的讲座 ， 呼吁REITs尽快全面落地 。
积极推进政府公共资产证券化
我国第二季度GDP同比增速3.2% ， 实体经济已经回正 ， 但同时依旧面对着国际疫情泛滥和世界经济下滑风险加剧 ， 不稳定、不确定因素仍在 。 孟晓苏认为 ， 此时要积极推进政府公共资产证券化 ， 减轻政府债务负担 ， 特别是引入REITs 。
据了解 ， REITs于20世纪60年代首先在美国生长并且逐渐成熟 。 到了2019年年初 ， 美国总共发行了221只公募REITs ， 总市值达到了1.1万亿美元 。
REITs在2000年左右进入亚洲国家和地区 ， 目前在亚洲国家和地区已经有将近180只 ， 总市值超过2900多亿美元 。
所谓REITs ， 就是向社会募集资金 ， 而该基金只能用于持有不动产的收租物业 ， 这些租金每年要向投资人分配 ， 一般是分配两次 ， 而这些含权的证券可以到资本市场上去流通 ， 从而获得流通的便利 。
孟晓苏表示：“简单说 ， REITs就是不动产收益权 ， 进入资本市场流通这样的一种金融产品 ， 把凝固的不动产资产通过租金一步一步提炼出来 。 ”
在孟晓苏看来 ， REITs有如下优势：
首先要求按期分红 ， 而且REITs的年收益率一般要达到6%~8% ， 是个不错的水平 。
第二是能上市流通 ， 可以到资本市场流通中兑现 ， 从而获得资本增值空间 。
【政府|国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏：用REITs持有政府公共资产是应对中国金融风险的重要手段】第三是免税优惠 ， 很多国家都给了REITs免除公司税的优惠 。
第四是限制开发 。 REITs只能投向收租物业 ， 而不能够投向新的开发 。 正是因为这样的规定 ， 使得权益性REITs建立在资产信用的基础之上 ， 更适用于企业的资产证券化 。
REITs首先应进入政府公共资产
“用REITs持有政府的公共资产是应对中国金融风险的重要手段 。 ”
在孟晓苏看来 ， REITs首先应当进入政府的公共资产 ， 包括租赁房、基础设施等 。
“目前政府基础设施建设无法出卖 ， 只能够靠多年经营慢慢收回收益 ， 期间会占用大量地方政府和有关企业债务 ， REITs能够使基础设施实现由社会资金持有 。 ”
2020年4月 ， 中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 其中也认为REITs能“有效盘活存量资产 ， 促进基础设施高质量发展” ， 同时划定了REITs进入的重点行业 ， 包括“优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目 。 鼓励信息网络等新型基础设施 ， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点” 。
这些资产转化为社会资金持有 ， 并不需要新的增量 ， 这些资金仍然是存在于这些项目之中的 ， 只不过过去是以借款的方式存在 ， 今后转化为直接融资 ， 就是以权益性的方式存在 。
“这样我们就把整个经济结构给调整好了 。 ”
孟晓苏认为在REITs推进中应当注意两个方面 。
“首先要规范资产评估 ， 我们缺乏REITs工具 ， 在原来的评估体系之下 ， 收益率显得不高 。 评估规范之后 ， 可以反映正常的资产价值 ， 收益率能够有一定程度的提高 。 ”


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