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城市|立涨12%的机会！这些城市、这些房子，马上买！( 二 )


当购房需求跟不上 ， 楼市的增量市场走不通时 ， 该怎么办？只能进行存量优化 ， 通过提高产品品质 ， 来吸引有限的市场购买力 。
现在 ， 市场上已经爆发出对改善型产品的需求了 。
根据中指研究院的统计 ， 从30个城市住宅项目销售套数占比情况来看 ， 2020年1-5月 ， 120平米以上的改善型产品 ， 销售套数都比2019年有所增多 ， 可见 ， 对大面积的居住需求在不断增加 。
城市|立涨12%的机会！这些城市、这些房子，马上买！
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改善型产品需求的爆发 ， 在大城市的豪宅市场上 ， 体现得尤为明显 。
链家统计了北上深蓉的二手豪宅成交情况 ， 据数据显示 ， 北上深蓉二季度豪宅成交量都大幅增长 ， 都创下2018年以来的季度新高 。
（统计中的豪宅标准：成交总价在同城区前25%；面积大于全市成交样本建筑面积的90%；物业费≥2元/月/平 。 ）
譬如上海 ， 上半年豪宅楼盘频被疯抢：总价在2700万-1亿元的碧云尊邸认筹率280%；成交均价10.76万元/㎡的中海汇德里认筹率311%；单价13万元的融信世纪江湾项目认筹率超过200%；均价为12.18万元的三湘印象(000863,股吧)名邸 ， 认购率达700% 。
改善型产品乃至豪宅火热 ， 离不开限购限贷 ， 现在“房票”、“贷票”稀缺 ， 能承载更多资金的改善型住宅 ， 尤其是豪宅 ， 更加会收到富人的青睐 ， 成为资产配置中的压舱石 。
同时 ， 中国大半个身子已经跨入老龄社会了 。
2019年末 ， 中国的65岁及以上老年人口达到1.76亿人 ， 占总人口的12.6% 。
最近 ， 中国发展基金会发布了《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》 ， 预测到2022年左右 ， 中国65岁以上人口将占到总人口的14% ， 实现向老龄社会的转变 。 2020-2035年 ， 中国的总人口即将达到峰值并进入长期负增长阶段 。
【城市|立涨12%的机会！这些城市、这些房子 ， 马上买！】在老龄化的大趋势下 ， 购房者对居住环境、居住品质都会提出更高的要求 。 尤其未来人口进入负增长阶段后 ， 住房市场更是会进入存量厮杀的时代 ， 只有那些品质最好的房子 ， 才能持续受到追捧 ， 房价持续上涨 。
什么才是居住品质高的房子？
地段好 ， 中心城市 ， 位置核心 ， 交通便利；配套好 ， 有优质的教育资源 ， 有便捷的购物体验；小区好 ， 物业好 ， 大社区 ， 有完善的居住氛围；户型好 ， 面积足 ， 能有4房不选3房 ， 能选3房不选2房……
这也是大胡子说房一直以来 ， 给大家分析房产 ， 以及推荐项目和产品时的选房准则 。
现在投资房产 ， 一定要会抓住改善的时代趋势 ， 收获最大的投资红利 。
尤其是对于一些需求外溢型的房产 ， 更要注重产品品质 。 如环一线房产 ， 本来一线城市的刚需外溢出来买房 ， 就放弃了地段和距离 ， 他们对居住品质的要求只会更高 。 如果没有便利的交通、成熟的配套、优质的社区、舒适的户型 ， 他们又何必跑这么远来买房 。
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优居时代的到来 ， 会给楼市带来哪些投资机会？
一些老破小 ， 将会枯木逢春——老旧改造 。
2020年棚改已经到了尾声 ， 接棚改班的就是老旧改造 。
以前也有老旧改造 ， 但都没有具体的规划 。 而今年首次给老旧改造定下具体目标 ， 直接定了3.9万个老旧小区改造的目标 ， 占了全国需要改造的16万个小区的四分之一 。
老旧改造对房价的上涨有多大作用？
广州住建局负责人 ， 曾经在一次专访中透露 ， 小区改造和加装电梯后 ， 物业资产平均增值8%~12% 。
2019年 ， 方正证券(601901,股吧)也有研究报告表示 ， 上海徐汇、杨浦区的老旧小区改造后 ， 小区市价平均提高 5000 元/平 。


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