無房|8000亿营收护盘，铁建地产为何发展缓慢
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据2019年报显示 ， 中国铁建年度营收8305亿 ， 超出营收第一的碧桂园4859.08亿过三千亿 ， 力压所有中国房企 。
虽然中国铁建的地产业务只是其几类主营业务之一 ， 但是拥有这样背景的房企仍然是屈指可数 。
铁建凭借强悍的基建主营业务 ， 跻身中国企业500强综合排名第9名 。 而地产业务和基建业务有着许多联系 ， 从经验和人才的角度讲 ， 铁建的地产业务应当有着得天独厚的优势；加之铁建基建行业的稳定性 ， 让地产业务能够拥有长期稳定的股票、银行、债券等融资资金流 。
然而中国铁建地产部的表现甚为不意 ， 据克而瑞数据显示 ， 操盘销售额大下跌 ， 在2019年还排名28位 ， 结果到2020上半年就下降到45位 ， 几近掉出50强；操盘金额同比下降27.04% ， 成了中国top50房企中的垫底企业之一 ， 不得不让人唏嘘 。
纵观铁建这个企业的形形色色 ， 可谓是一个“稳”字贯穿全程 。
由表中数据可看出 ， 占到收入87.25%的主营业务是工程承包 ， 即基建类 。 对基建行业有所了解的朋友应该知道 ， 这个行业的特征有这些：政策性工程为主 ， 修桥筑路的民生工程；体量大 ， 动辄数十亿的合同；利润率低 ， 毛利率赶不上房产行业的净利润；等等等等......
庞大的体量加上变动率极低的成本与利润 ， 让这个行业的大型企业都像是一艘艘稳健前行的航母 。
而铁建作基建行业标杆 ， 占尽了稳定的特征 。 母公司在给地产集团提供地产相关的人才与经验的同时 ， 给了铁建地产部一个稳定的股市 。
对比泰禾等企业动辄数倍的股价波动来看 ， 铁建集团近一年的股价波动近两三块钱上下 ， 是个钱扔进去不怕水的地方 。 因此铁建地产部的股票融资来源是极其稳定的 ， 加上央企的身份 ， 银行等主流融资方向畅通无阻 。
但是铁建地产2020年的表现并不是很契合“稳”的特征 。
就铁建公司所有业务的综合表现来看 ， 股市近期表现不佳 ， PE仅5.2倍 ， 几近10年最低 ， 过去10年 ， 铁建PE平均值为10倍、最高为26倍 。 该值也远低于沪深300的11.8倍 。
PE的谷底 ， 意味着市盈率的走低 ， 企业的盈利应当是出了问题 。
虽说地产业务不是铁建的最大主营业务 ， 但是地产业务作为铁建盈利能力的压舱石 ， 绝对难辞其咎 。
房地产业务在铁建总公司中的地位极为微妙 ， 虽然地产业务的收入比例仅仅占8.65% ， 但是却给中国铁建的集团收入带来了性价比最高的利润 。
房产业务的毛利率虽然没有工业制造以及勘察设计咨询两项高 ， 但是在利润量比例上接近两者总和；虽然利润量远低于最大的工程承包业务 ， 但是毛利率又接近于其三倍 。
关于铁建地产的盈利问题 ， 早在2018-2019年就有了征兆：两年间企业的操盘销售额从886.2亿上涨到968.2亿 ， 同比上涨9.25%；但与此同时 ， 其净利润不升反降 ， 从38亿降到37亿 。
而铁建地产在2020上半年 ， 操盘金额同比下跌100亿 ， 无疑让本就利润微薄的铁建雪上加霜 。
往前看 ， 根据铁建地产集团的近几年销售数据来看 ， 虽然销售额存在稳定增长 ， 但是从不大的排名波动来看 ， 很大程度上只是跟随行业的前进而开进 ， 并没有太大的亮点 。
2016-2019年 ， 随着销售额的稳定增长 ， 销售排名却一直在原地打转 ， 在疫情年的打击下 ， 出现突然明显的下跌趋势 。
接下来看看铁建在疫情前后做了什么 。
从铁建在地产上的对外开拓来看 ， 其力度不可谓不足 。 据铁建集团公告来看 ， 2019年铁建集团在北京、天津、重庆、武汉、西安、杭州、苏州等28個城市成功获取47宗土地 ， 总建设用地面积330.8万平方米 ， 规划总建筑面积1023万平方米 。
截至报告期末 ， 已在71个国內城市 ， 进行276个项目的开发建設 。 建设用地总面积约2829万平方米 ， 规划总建筑面积约8099万平方米 ， 已形成以一、二线城市为重点 ， 部分发展潜力较好的三、四线城市为补充的梯次布局 。
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