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子木聊房|注意，选房逻辑已变

子木聊房|注意，选房逻辑已变


文/子木团队
1中国房地产浩浩荡荡二十余载 ， 几番浮沉 。
城镇化初期 ， 由于资源极度稀缺 ， 城市中的房子便成了居民享有优质社会资源的砝码 ， 由此衍生出房子的金融属性 。
此后 ， 人们选房不再以房子自身为主 ， 而是更着重于投资 ， 如果买在了好位置 ， 可以共享城市发展红利 ， 躺在床上盆满钵满 。
所以 ， 李嘉诚的「唯地段论」也成为了这二十年来 ， 坊间口口相传的圣经宝典 。
但三十年河东西 ， 世事无常 ， 随着城市化进程提速 ， 交通基建逐渐成熟 ， 地铁网四通八达 ， 将触角伸向城市的各个角落 ，
曾经的好地段 ， 概念逐渐模糊 。
拿北京来讲 ， 原来2～3环的房价一定比4～5环金贵 ， 但如今 ， 随着配套延伸 ， 北京4～5环部分区域的房价涨幅已经反超2～3环 。 像五环外的西北旺、望京北、亦庄等地区更是北京城未来新的极值 。
当地段开始逐渐模糊后 ， 选房开始变得越来越难 ， 尤其是当下鱼龙混杂的市场 ， 非常考验一个购房者的选房能力 。
其中非常重要的一点 ， 就是提高对开发商的认知水平 。
2这时候肯定会有人说 ， 这还不简单 ， 每个月楼市都会公布开发商销售榜单 。 谁家的房子卖的好 ， 就买哪家 。
当然这种方法不无道理 ， 开发商的资金实力强大 ， 可以有效避免房子出现烂尾工程 。 但这只是表面功夫 。
衡量一个开发商是否真正用心做房子 ， 资金和实力只是基础 ， 最重要的是「客需创造力」 。
什么是客需创造力呢？
首先 ， 开发商“愿意花多少功夫去了解并落地客户需求” 。
市场当下的购房者到底想要怎样的房子 ， 这个房子可以实现怎样的功能和体验 ， 刚需或者改善群体对房子的最终诉求是怎样的 ， 可以满足怎样的个性化定制需求 。
其次 ， 在基础需求上 ， 是否具有前瞻性 。 例如赋予房子科技基因 ， 设计感引领潮流 ， 在未来3～5年依然不过时 ， 这对于业主居住体验和房子的升值属性上 ， 意义重大 。
可惜当下大部分开发商为了省钱省事省精力 ， 无论是户型设计还是园林观景 ， 都是模板化作业 ， 造的房子都长一个样子 。 真正具备客需创造力的 ， 少之又少 。
在这里 ， 提到一家做的还不错的开发商 ， 金茂 。
3金茂是如何做“客需创造力”的？
一般情况下 ， 开发商在拿到地后 ， 会估算拿地成本和参考周边小区的产品类型 ， 然后开始直接出图纸建造 。
金茂则不同 ， 在项目设计方案出台之前 ， 就开始着重组织大量人力物力对项目周边的人群进行深度调研 。
第一次客研周期大概在20～40天左右 。 需要把每一个意向客户约出来详谈 ， 每人大概聊一小时左右 。
在此期间 ， 金茂会根据客户对住房需求的理解 ， 全维度定格人群画像 。 例如北京金茂国际社区所在的商圈 ， 客群大概是24～32岁的首置刚需 。
客群的主要组成是一群很酷炫的都市小白领 ， 需要一些新鲜的设计元素 ， 同时他们心里渴望的 ， 是结束北漂生活 ， 拥有一个温馨温暖的家 。
通过大数据 ， 金茂把客户需求最细节的地方找出来 ， 然后给予解决方案 ， 等交房的时候 ， 还要继续做第二次客研 ， 复盘哪里做的不足 。
每一个楼盘 ， 金茂前前后后都做两次大型客需研究 。
不仅如此 ， 在第一期产品上线后 ， 金茂会持续跟踪客户 ， 把不足的地方记录下来 ， 以便在2.0项目设计时进行产品升级 。 客户特征有任何细微的变化 ， 业主有任何需求 ， 金茂都会第一时间感知 。
这一点就是金茂的独特之处 ， 因为在行业里 ， 几乎没有几家开发商愿意关注客户需求 ， 更别说是两次大型需求采集 ， 和长期跟踪需求 。 金茂如此下功夫做客研 ， 其实是在为产品铺路 。
4客研做到位后 ， 金茂在此基础上 ， 开始延伸、挖掘与创造 。
首先在产品定位和户型设计 ， 因城而异 ， 力求在同一客群产品上 ， 在首付和总价方面有足够的价格优势 。
例如北京金茂国际社区把总价下沉到300万以下 ， 武汉的金茂国际社区 ， 则是把产品做到85～90平米的3房1卫；贵阳观山湖国际社区 ， 高层面积在96～124平米 。
金茂国际社区 ， 虽然定位于刚需产品 ， 但设计理念和配套却在想方设法融入改善基因 。
例如在小户型里 ， 你可以看到 ， 全覆盖智能一体化设备 ， 卫生间有浴缸 ， 厨房与餐厅之间还有西餐吧台 ， 这些改善产品才有的设计 ， 对年轻人来说 ， 可以提升生活质感 。
在社区配套中 ， 金茂也有自己的想法 。
比如武汉的金茂国际社区中 ， 你会看到主题书吧、拳击馆、瑜伽室 ， 还有鲜花主题慢跑道、廊下室外会客厅、专属于宠物游玩的阳光草坪等等 ， 家庭中每一个成员都可以找到符合他们兴趣爱好的生活场景 。
武汉金茂国际社区的户型设计也是一大亮点 ， 123平米可以做到多功能“3+1” ， 二人世界时 ， 可以拥有衣帽间 ， 三人世界时 ， 衣帽间可以转身化作儿童房 。 家庭成员增加 ， 也不用面临换房的尴尬 。


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