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法官说法，构成无权代理( 二 )


除此之外 ， 还有一种例外情况 ， 就是表见代理 。 表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同 ， 如果相对人有理由相信其有代理权 ， 该代理行为有效 。 相对人可以要求本人承担合同中所规定的义务 ， 受合同的约束 。 综上可见 ， 无权代理行为除构成表见代理外 ， 原则上均属于效力待定 。 无权代理签订的房屋买卖合同 ， 经被代理人追认的 ， 房屋买卖合同有效 ， 对被代理人发生法律效力；若未经被代理人追认的 ， 对于被代理人不发生效力 。 但若经认定构成表见代理的 ， 则不论被代理人追认与否 ， 无权代理签订的房屋买卖合同均为有效合同 ， 对被代理人发生法律效力 。
该案中 ， 曹某持曹父的授权委托书与张某签订合同 ， 虽经鉴定授权委托书上签字非曹父所签 ， 曹某的代理行为为无权代理 ， 但作为曹父与赵某所生之子的曹某在与张某就涉案房屋的买卖事宜签订合同过程中 ， 向张某出示了其代理曹父与售房单位签订的《购买房屋合同书》原件 ， 曹父、赵某、曹某一家的《常住户口登记卡》曹父、曹某的身份证及处理房产事宜的《委托书》对此 ， 张某有理由相信曹某对其父拥有的涉案房屋的出售具有代理权 。 因此 ， 曹某的上述行为构成表见代理 ， 对曹父具有合同约束力 。
三、无权处分的合同效力及法律后果 。
【法官说法，构成无权代理】对于涉及无权处分的合同效力问题 ， 在此前相当长的一段时期内 ， 均被认定为是效力待定的合同 。 但是 ， 随着《物权法》的颁布以及《最高人民关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的出台 ， 上述观点发生了变化 。 《物权法》第十五条的相关规定确立了我国物权效力与债权效力区分对待的原则 ， 因此 ， 对于标的物是否有所有权或者处分权 ， 并不影响买卖标的物的合同效力 。 《最高人民关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定也对这一处理原则予以明确 。 夫妻一方以自己的名义擅自处分共有房屋 ， 实际上也构成了无权处分 ， 对此《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条规定 ， 夫妻一方未经另一方同意 ， 以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋 ， 当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的 ， 不予支持 。
该案中 ， 该涉案房屋系曹父与赵某婚姻存续期间取得 ， 应为夫妻共同财产 。 赵某主张其对房屋转让事宜不知情 ， 曹某对赵某拥有的房产份额的出售虽构成无权处分 ， 但不构成对合同效力的影响 ， 故该房屋买卖合同为有效合同 。
无权处分情况下 ， 房屋已经交付但尚未办理过户登记 ， 不符合物权法第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件 ， 虽然买卖合同被认定为有效合同 ， 但是合同能否继续履行 ， 还要区分具体情况而定 。
处分共有的不动产或者动产对各共有人利益影响极大 ， 故我国物权法规定对于按份共有的财产进行处分时 ， 应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意；对共同共有的财产 ， 应当经全体共同共有人同意 ， 但共有人之间另有约定的除外 。 因此在对无权处分的买卖合同要求继续履行时要充分其他共有权人是否追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行 。 如果有则可判决房屋共有人共同为买受人办理房屋过户登记手续 ， 如果没有则房屋买卖合同属于履行不能 ， 不能判决继续履屋买卖合同 。
本案中 ， 曹某以曹父名义出售涉案房屋的行为 ， 侵害了共同共有权人赵某的利益 ， 属无权处分；现赵某作为共有权人 ， 明确表示不同意继续履屋买卖合同 ， 原告又没有证据表明其对出售房屋一事知情且同意 ， 故买卖合同构成法律上的履行不能 。 对张某坚持要求继续履行合同的诉讼请求不予支持 ， 据此判决驳回原告诉讼请求 。
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