老旧小区改造|北京市住建委独家披露“十三五”期间老旧小区改造数据( 三 )
工作方案提出 ， 要在老旧小区引入物业服务企业 ， 居民同意物业服务标准、收费标准 ， 并签订物业服务协议的 ， 综合整治项目方可实施 。 同时 ， 要积极探索老旧小区综合整治后长效管理机制 ， 不断提升业委会和物业管理委员会的组建率、物业管理的覆盖率、党组织工作的覆盖率 。
“探索多样化、可持续的实施路径 ， 激发居民自主意识和企业参与热情 ， 促进老旧小区有机更新 ， 解决的就是既要改得好也要管得好的问题 。 ”冯可梁表示 ， 要想破解市场化实施难题 ， 老旧小区综合整治就得建立起居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”方式的资金筹措模式 。
典型案例石景山区六合园南社区“鲁谷模式”反哺物业公司社会资本如何参与老旧小区改造？鲁谷街道的六合园南社区 ， 正在进行着一场全新的探索 。 
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施工人员在六合园小区内研究改造方案 。 建成于1993年的六合园南社区 ， 属于典型的砖混结构房屋 ， 经过27年的时间 ， 早已不复往昔风采 。 “总结起来就是 ， 一层堵、顶层漏、其他层窗户会飘雨 。 ”小区物业管理委员会副主任孙小平 ， 在社区住了20多年 。 她说 ， 老街坊们多年来念叨的 ， 就是老楼何时能纳入老旧小区综合整治的名单中 。
2020年 ， 老街坊的盼望终于有了回应 。 以鲁谷街道为实施主体 ， 将五芳园、六合园南、七星园南三个小区纳入2020年北京老旧小区综合整治名单中 。
“老楼怎么改 ， 过去的试点项目蹚出了许多经验 ， 可改后怎么管？以前不少老旧小区的改和管是脱节的 ， 改完后没有管理 ， 又变回老旧小区了 。 ”鲁谷街道党工委书记李先侠 ， 从一开始就打定主意 ， 得建立一套长效机制 。 最终成型的 ， 是“物业先行、整治跟进 ， 政府支持、企业助力 ， 群众参与、共治共享 ， 资本运营、反哺物业”的“鲁谷模式” 。 基础类项目由市区两级财政资金投入 ， 新建停车综合体、自行车棚改造等自选类项目和社区运营服务由社会资本投资、运营 。 街道授权资本方通过运营区域内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等来获取合理回报 ， 并要求资本方将部分收益反哺给物业公司 。 
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即将改造的六合园小区4月 ， 鲁谷街道发出“打包式”招标文件 ， 由一家公司对三个老旧小区项目同时进行施工和运营 。 6月 ， 愿景集团中标 。 明确将对小区停车楼等进行不少于2300万元投资并负责后期运营管理 。 7月4日 ， 六合园南社区率先迎接施工单位入场 ， 将陆续开展节能保温、屋面防水、架空线入地、雨水管线更新等改造内容 。
“最快今年冬天 ， 我们就能住上‘新’房了 。 ”正式动工后 ， 孙小平和其他几位委员时不时就会到现场转转 ， 监督改造工程的实施 。
大数据
经初步统计 ， 北京市新一轮老旧小区综合整治实现：
拆除违法建设 4.5万平方米
节能改造 353.42万平方米
抗震加固 0.4万平方米
楼内上下水立管改造 2582根
拆除外窗护栏 6.9万个
楼体清洗粉刷 241.2万平方米
绿化补建 15.9万平方米
硬化路面 23.3万平方米
铺装透水砖 27.8万平方米
小区给水管线改造 1.3万米
雨水管线改造 3.1万米
污水管线改造 4.2万米
架空线入地管廊建设 14.1万米
完善路灯公共照明 2071套
完成监控安防 848套
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