东莞房视|预判！下半年东莞房价走势！看这82个盘就懂了
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82个楼盘 ， 下半年这么多新货入市 ， 大家最关心的是什么？
价格、价格、价格……
每次土拍直播 ， 或项目问世 ， 群友就会问：项目入市后能卖到多少？
东莞中原研究报告显示：根据已上市高价地项目洋房售价情况 ， 地房价差普遍在8000-15000元/㎡ ， 若剔除部分压保本线或亏本销售项目 ， 在售高价地项目可售楼面价平均为13899元/㎡ ， 洋房均价为26200元/㎡ ， 得出常规项目地房价差为12301元 。
上述售价为统计时价格 ， 并非现在售价丨来源：东莞中原
根据地房价差平均值约12000元 ， 可以预估一部分纯新盘洋房的售价水平 。
但特殊情况 ， 如新房稀缺且房价高企区域、中心区豪宅产品、旧改项目等 ， 就不能单纯以地房价差来计算 。
这类项目入市价格预测 ， 要参考区域内一二手房价 ， 同时需考虑品牌及产品定位等溢价因素 。
房视君根据项目拿地成本、以及所在片区房价的情况 ， 经过综合预测 ， 核算出预计售价 。
该数据仅供参考 ， 以未来项目实际入市价格为准 。
理论内容到此结束 ， 接下来直接上数据！
1、城区片区
主城区寸土寸金 ， 目前下半年仅有南城和万江有纯新盘入市 ， 参考周边项目价格 ， 加上品牌+产品定位溢价 ， 入市价格不仅是“+12000”这么简单 。
鹏瑞天玥广场 ， 下半年主城区唯一一个超大户型纯豪宅项目 ， 据悉总价1200万起 ， 均价约44444元/㎡起 。
华润万象府 ， 今年东莞楼市最焦点项目 ， 据说诚意客户已超6000批 。 熟悉项目人士透露：“开盘价格没有传闻那么高 ， 会有惊喜 。 ”
万江珑远项目 ， 2018年珑远主导建设的万江拔蛟窝社区旧改项目 ， 周边信鸿澜岸、恒大帝景二手房在23000-26000元/㎡之间 ， 金地风华个别房源放盘价超30000元/㎡ 。
中海十里溪境6月份备案价突破30000元/㎡ ， 最高为33800元/㎡ ， 按照东莞现有备案政策来看 ， 未来新盘入市大概率会突破这个高度 。
2、滨海湾片区
滨海湾片区下半年预计入市项目较多 ， 有12个（不完全统计） ， 虎门和厚街占大部分 。
华侨城云麓台 ， 地块起售楼面价高达20000元/㎡ ， 入市价格预计在32000元/㎡左右 。 但根据目前首次开盘备案规律来看 ， 或有部分低于30000元的房源 。
融创云玥臺 ， 项目在广深高速旁 ， 直线1公里到虎门高铁站 ， 未来可享受虎门站TOD规划的利好 ， 入市价格预计在3万上下 。
东实集团（赤岗花园）和华侨城（华侨城云麓台）在去年同时拿地 ， 但目前暂无其他信息 。
万科臻山府 ， 靠近莲花山 ， 位于长安传统豪宅板块 ， 定位高端 。
目前长安新房价高企 ， 6月份臻山府有6套别墅备案 ， 备案均价为38535元/㎡ 。 业内人士预测洋房入市价格预计会破4万大关 。
湖景12 ， 项目位于湖景大道旁 ， 靠近水濂山和横岗湖两大豪宅板块 。
安居客网站显示周边二手住宅均价为29119元/㎡ 。
但地块为金融用地 ， 属公寓产品 ， 预测入市定价会合理 。
3、松山湖片区
松山湖片区下半年新盘井喷 ， 共计21个（不完全统计） 。
深业项目 ， 对已停止出让住宅用地的松山湖来说 ， 这是千年一遇的项目 。
按照新房稀缺以及二手价格高企情况 ， 保守预测入市价格至少在45000元/㎡左右 ， 极有可能破5万大关 。
万科汉邦松湖半岛 ， 虽属大岭山 ， 但坐拥松山湖一线湖景 ， 也是今年备受关注的新盘 。 据业内人士称 ， 入市价格接近40000元/㎡ 。
天麟天悦、中信城开凯旋湾 ， 都是今年土拍新贵 ， 入市价格参考地房价差平均值约12000元 ， 预计在22000元/㎡左右 。
鲁能公馆 ， 房视君此前从项目销售处得知 ， 今年9月份开盘 ， 但具体情况未定 。 作为万众瞩目的地王项目 ， 该盘建成许久 ， 但沉盘三年至今 。 首开价格预计24000元/㎡左右 。
寮步下半年预计有6个纯新盘入市 ， 价格都在30000元/㎡左右 。
房视君针对寮步出过专篇 ， 具体可点击查阅《上半年没买南城和松山湖的 ， 下半年可以买寮步》 。
4、东南临深片区
东南临深片区有14个项目值得期待 ， 樟木头数量最多 。
樟木头不少房源还处于1字头 ， 是临深片区中最笋的镇区 。 塘厦楼面地价已至24000元/㎡ ， 樟木头楼市在沉寂多年之后 ， 在内部新盘井喷式供应 ， 和外部高房价挤压的双重作用下 ， 成为临深片区首次刚需置业客户的首选 。
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