蓝白观楼市|限高令、旧改令来了！高层住宅或将贬值？开发商：不赚钱，拆不起
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上篇文章里 ， 跟大家讲了一个略显“魔幻”的事 。
深圳一个高层小区 ， 不少住户都打出横幅：我要棚改 。
这个小区外立面还很新 ， 房龄也不算老 ， 只是因为容积率等问题 ， 均价低于周边楼盘 ， 在今年深圳房价大涨的环境下 ， 小区业主心态失衡 ， 想通过高呼棚改的口号 ， 让小区得以拆迁 ， 实现身家倍增 。
可是 ， 棚改说着轻松 ， 谈何容易？
暂且不提京沪深等一线大城市“寸土寸金” ， 单从政策、市场两个方面来说 ， 高层住宅很难靠棚改、拆迁实现“翻身”和升值 。
一方面 ， 今年楼市连发2条新规 ， 高层住宅的贬值通道已经开启 。
1 ， 住建部发出“限高令” ， 高层住宅失去竞争力 。住建等两部门联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》 ， 严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼” ， 一般不得新建500米以上建筑 。
【蓝白观楼市|限高令、旧改令来了！高层住宅或将贬值？开发商：不赚钱，拆不起】各地因特殊情况确需建设的 ， 应进行消防、抗震、节能等专项论证 ， 通过的还需上报复核 ， 未通过论证、复核的不得建设 。
此外 ， 对于250米以上建筑也要严格限制新建 ， 新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局 ， 与城市规模、空间尺度相适宜 。
新规里还有一句重点：中小城市要严格控制新建超高层建筑 ， 县城住宅要以多层为主 。
要知道 ， 全国县城数量加起来有几千个 ， 一旦中小城市新建住宅大部分以多层为主 ， 这些带有电梯、低密度、高绿化、专业物业的多层住宅 ， 在小城市里远远比几十层的高楼有竞争力 。
从这个角度来看 ， 除去人口持续流入的一二线城市 ， 对绝大部分县城、地市来说 ， 时间越久 ， 高层住宅贬值速度就越快 。
2 ， 国家发出“旧改令” ， 老小区迎来“第二春” 。所谓旧改 ， 指的是老旧小区改造 ， 比如加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施 ， 还能带动上下游十多个行业的投资额 。
早在去年7月份 ， 河南、安徽、湖南、广东多地已经将旧改提上日程 ， 在住建部专题会议 ， 今年央行的工作会上 ， 都明确提出了加快老旧小区改造的进度 。
在去年底 ， 高层经济会议上提出：旧改将是未来房地产市场重点建设的领域 。
4月份 ， 住建副部长黄艳介绍 ， 2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个 ， 涉及居民352万户 ， 今年规模直接翻倍 ， 各地计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 。
随后 ， 高层会议提出“要积极扩大有效投资 ， 实施老旧小区改造” ， 信号再次强化 。
7月20日 ， 高层正式对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 明确城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等 。
据恒大研究院常务副院长夏磊测算 ， 基础类的改造平均成本约每平方米300元 ， 按40亿平方米待改造面积计算 ， 预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元；改善类改造若只考虑电梯和停车 ， 预计需要至少2.66万亿元；
而对于提升类改造来说 ， 若按每个小区投入400万元、17万个小区估算 ， 需要0.68万亿元 。 因此 ， 保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元 。
这么多钱砸到老旧小区 ， 加装电梯、修饰外立面、更新管道、引入物业 ， 加上老小区本身地段绝佳 ， 某种程度上必然会提升多层小区的长期价值 ， 反过来说 ， 也会加速地段偏远的高层住宅贬值 。
另一方面 ， 从开发商的角度来说 ， 高层住宅根本拆不起 。
现在很多高层住宅都盖到了33层 ， 即便按最保守的两梯四户 ， 一栋楼也有100多户居民 ， 一些容积率较高的小区 ， 动辄就是千亩甚至万亩大盘的 ， 整个小区可能有上万户居民 。
在狭小的土地上 ， 分布这么多户家庭 ， 每一户家庭的诉求都不一样 ， 如果按市价固定比例补偿 ， 大多业主都不会同意 ， 如果要开发商一手给高额安家费 ， 另一边还要补出更高面积的商品房 ， 一小块地原地拆除重建 ， 几乎不可能有任何利润 ， 大概率会赔本 。
以上这些话 ， 是一位地产从业朋友 ， 站在开发商角度跟我简单聊的观点 。
为什么这些年人人都想当拆迁户？为什么深圳高层小区业主把棚改当成救命稻草？
答案很简单 ， 过去20年是城市化浪潮的“特殊时期” ， 房地产的大拆大建模式只适用于短暂的某个阶段 ， 一旦无利可图 ， 楼市发展的脚步必然会慢下来 ， 而市中心以外、动辄几十层的高楼住宅 ， 也会随着时间流逝 ， 变得越来越“不值钱” 。
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