扒房|南宁公寓太多，坑更多！你怕了吗？
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【扒房|南宁公寓太多，坑更多！你怕了吗？】
与人聊及房子的时候 ， 如果谈到某盘地段很好 ， 价格也低 ， 对方马上兴奋起来 ， 再告诉他是公寓时 ， 又立马变脸色 。
公寓自身的缺点 ， 无法落户、水电同商、很多人对其有抗性 ， 公寓真的不能买了吗？
不敢买公寓 ， 因为坑太多？
公寓产品因为总价低、供应大、受众群体广泛 ， 更容易上车 ， 上车后很多人发誓不再买公寓 ， 被坑了 。
40-50年产权、贷款周期10年、首付至少50%、无法落户、水电同商业等 ， 不适合家庭住 。
不住就租出去呗 ， 但 ， 收租全靠随缘 ， 客缘不稳定 ， 空置时还要交着物业费 ， 非常尴尬 。
大不了卖出去 ， 想得太简单 ， 转手税费高 ， 挂牌出去无人问津 。
再不行 ， 留着升值涨价 ， 现实是 ， 公寓的房价上涨如蜗牛 。
就这样 ， 公寓成为了典型的“反面教材” ， 甚至成为了投资者人人喊打的过街老鼠 。
当初买公寓 ， 销售口若悬河的介绍更是让人遐想无限 ， 新区规划、地铁口、产业城等 ， 可现实是没有硬性支撑的公寓哀鸿遍野 。
新区公寓还要度过漫长的“新区养成期” ， 遥遥无期的等待 ， 成了镜中花、水中月 。
买未来的公寓 ， 是建立在种种的不确定因素之上 ， 不坑才怪 。
也有成功案例 ， 你酸不酸
如果说公寓超过一半是坑 ， 另外小部分则是机会 ， 那些买公寓赚了的默默的不坑声 。
调查发现 ， 成功和案例也很多 ， 看看凤岭片区已经交付的公寓社区 。
美泉1612 ， 这里单价可以租到2500-3500元/月 ， 公寓的装修和规格较高 。
凤岭南的中房翡翠湾 ， 40平单价 ， 租金2500-3000元/月 。
东盟商务区内的天健国际公馆 ， 非常受白领欢迎 ， 50平小户租金高达3300-3500元/月 。
▲凤岭公寓租金情况（仅供参考）
这些公寓有一个共同特点是 ， 在成熟区域 ， 租金高 ， 收益相对稳定 ， 人群质量越高 ， 公寓越抢手 。
另外 ， 高标准的装修 ， 智能安防系统、物业服务优质的公寓 ， 更受白领精英的喜爱 ， 也就不难理解 ， 部分公寓可以在市场上租到高价 。
哪类公寓能快速变现？
通过上面例可看出 ， 投资公寓 ， 最大的依靠就是现金流 ， 而现金流则需要强有力的现实配套来做支撑 。
选择公寓的价值逻辑 ， 商务、地铁、高质量人群等 。
①地铁物业 。 解决交通问题 ， 这是关键 。
②紧邻CBD商务区 。 上班的白领金领群体 ， 为公寓产品提供了源源不断的客源 。
③周边生活环境和氛围较好 。 有一定商业 ， 为生活提供配套；居住环境较优 ， 不能太杂乱 ， 城市精英对生活质量非常讲究 。
放眼南宁 ， 目前能满足其要求的 ， 仅有凤岭 ， 成熟的CBD中心 ， 人流量大 ， 其它新区 ， 还在发展中 ， 公寓投资时间或更长 。
成熟商务区 ， 滋生租房市场
现实也作证了这点 ， 成熟商务CBD ， 滋生租赁市场 。
看下图东盟商务区写字楼群 ， 密密麻麻 。
▲东盟商务区写字楼集群
写字楼从数量和入驻率 ， 都是南宁领先的 ， 集聚了南宁企业最多、集团企业最多、金融证券期货企业密度最高的区域 。
一栋栋楼宇 ， 是一个个经济增长点 ， 2019年青秀区GDP总值1188.58亿元 ， 是广西第一个GDP超过千亿的市辖区 ， 甚至一栋楼宇抵一个工业区 。
▲去年青秀区GDP情况（来源：网络）
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