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改巢青岛|先验房后交费再收房，青岛就此告别烂房子时代？

改巢青岛|先验房后交费再收房，青岛就此告别烂房子时代？

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在《问政青岛》播出之后 ， 青岛房地产业果然有了一丝变天的迹象 。 前日 ， 青岛市住房和城乡建设局发布关于对《青岛市新建物业（商品房）交付流程指导意见（试行）》公开征求意见的通知 。 该文件中明确了先验房后交费再收房的商品房交房顺序 ， 并且要求建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记 ， 保证交房即具备办证条件 。
也许 ， 许多人感觉这只是头疼医头脚疼医脚的“补丁”政策 。 但是在我看来 ， 这一政策如果能够100%执行 ， 对于青岛楼市的影响是巨大的 。 短期内的壮士断腕 ， 对于城市的长期发展有着深远的正向意义 。
新规 ， 可能排掉预售制下最大的雷在预售制下 ， 消费者买房面临两大风险：楼盘烂尾和买到烂房子 。 传统意义上的楼盘烂尾我不需要多说 ， 多么坑爹大家都明白 。 我想说的是另一种烂尾情况：房子是交给你了 ， 但是产权早已抵押 ， 而且开发商收了你的钱去堵别的窟窿去了 ， 根本不可能给你解押办理不动产权证 。 西海岸的海上嘉年华 ， 就是一个活生生的例子 。
如果我们打开青岛网上房地产网站 ， 查询后会发现目前很多在售楼盘的未售住宅也都是处在抵押状态 。 你交了数十万的首付 ， 是不是一定能按照置业顾问的承诺办理相关网签手续 ， 不同的开发商会给你不同的答案 。
现在的要求是：建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记 ， 保证交房即具备办证条件 。
大家不要觉得这只是多了一个办证的便利 ， 对于监管部门来说有着更深层次的要求 。 在前期就要对开发商的销售进行全方位的监管 ， 并且保证销售资金进入监管账户 ， 这些房子在交付前权属明晰 ， 开发商才能在交付前完成不动产首次登记 。
所以 ， 这一条如果能够实施 ， 就意味着政府对于开发商开发销售全流程的监管升级 。 否则 ， 开发商交房时“烂尾” ， 肯定会追究相关监管部门的责任 。 这大大保障了消费者的权益 。
先验后收 ， 不止是开发商的紧箍咒已经不止一位业内人士说过 ， 最近三年中国的房产质量太差了 。 在高周转的市场中 ， 不止是青岛 ， 几乎全国各地都是这个样子 。 在房价下跌的市场中 ， 交房翻车几乎成为了常态 。

所以交房 ， 几乎是所有开发商都头疼的事儿 。 为了尽可能的规避违约风险 ， 并且把物业费收上来 ， 许多开发商都采用了先交钱收房 ， 有问题慢慢拖着干的办法 。
如果这条新规能实施 ， 不论是监管部门还是开发商 ， 都要进行流程再造 。 用塑料草皮充绿化、管道沟没填就交房、发霉掉渣的精装房等问题 ， 业主们如果验房时发现肯定不会收房了 ， 闹起来监管部门同样要挨板子 。 不良开发商 ， 不仅会被失信惩戒 ， 而且还可能面对购房者集体不交物业费并联合维权的风险 。
所以 ， 新规实施后这个项目交付的品质 ， 应该是优于现在的 。 如果青岛能够通过这样一个政策倒逼商品住宅品质的提升 ， 毫无疑问可以增加城市的竞争力 。
我们同样需要注意的是 ， 住建局在最近一段时间内加强了对混凝土、房屋防渗漏等专项监督 。 我们也真心希望在这个烂房子时代里 ， 青岛能够率先求变 ， 成为全国商品住宅的品质模范城市 。
两个政策细节的X因素当然 ， 新政也不都是让购房者振奋的好消息 ， 有两个细节我们仍然要仔细体味背后的潜台词：
第一 ， 经批准的规划变更、重大设计变更未在法定时限内书面通知买受人的情况 ， 消费者可以拒绝收房 。
换句话说 ， 开发商如果想变更规划 ， 只要报批通过了 ， 并且通知了购房者就没有问题 。 对此 ， 老王认为有待商榷 。 有一些涉及到业主利益的规划 ， 是不是开发商可以按照自己怎么得利怎么来的方式改？如果是因为利益因素改规划 ， 这个是不是要开发商跟业主协商 ， 而不是通知？
第二 ，依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验主体结构质量不合格的可以拒收房 ， 保修范围内的质量瑕疵问题 ， 不应作为拒绝收房的理由 。
主体结构出现问题 ， 这是非常罕见的 ， 因为这一块监管是终身责任制 ， 而且出现问题是重大安全事故 ， 谁也不会拿这个开玩笑 。 保修范围内质量瑕疵 ， 如果是一个共性问题 ， 比方说整栋楼都漏雨 ， 比方说所有居民家都出现严重空鼓问题 ， 那么业主也必须收房 ， 而不是集体拒收让开发商维修？
这两个细节说明 ， 还是留下了交房纠纷的X因素 ， 个人认为主管部门应该斟酌出更为合理的条款来 。
新政对于楼市产生三点影响如果新政实施 ， 对于楼市会有什么影响呢？
第一 ， 我认为许多开发商会在销售阶段卸去诸多美颜 。 以前销售团队可以无顾忌的吹牛 ， 以后可能不行了 。 而且 ， 这个合同可能会越来越细 ， 这也需要你更为细致的去阅读你的购房合同 。 否则签署了不平等合同 ， 以后就都需要自己打官司了 。
第二 ， 监管越来越严 ， 政策向消费者利益偏了一点 ， 对于开发商来说意味着成本的提高 。 在目前这个楼市下 ， 开发商会算账 ， 这就会传动到土拍市场 。 下半年一些区域的土拍可能压力比较大；


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