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房价|地价和房价的因果错置

房价|地价和房价的因果错置
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【念念有余】
尽管是房价决定地价 ， 但是地方政府用土地投入量来影响房价 ， 却是实实在在的 。
余胜良
市场上有一种观点认为 ， 正是土地价格上涨 ， 导致房价上涨 。 这其实是错置了两者的因果关系 ， 正确的因果关系是 ， 房价上涨引导土地价格上涨 ， 并决定了土地价格 。
人口集中的城市特别是大城市 ， 土地是最重要的成本 ， 从表面上看 ， 最重要的成本决定了房价 。 这是成本决定论 ， 人们通常会认为面包由面粉制成 ， 其价格主要由面粉价格决定 。
从现象上看 ， 每波土地上涨之后 ， 通常会引起房价上涨 ， 而且有时候会出现楼面价超过周边二手房的情况 ， 媒体会将之称作“面粉贵过面包” 。
有时候会出现面粉价格高于面包的情况 。 一手房和二手房本就不同 ， 现在的房价和未来房价也有差异 ， 尽管开发商也有看走眼的情况 ， 但是看走眼的情况毕竟是少数 。
面粉偶尔贵过面包 ， 大多数时间 ， 面包还是要贵过面粉 。
房价必须达到某个程度 ， 才能让开发商下决心以可以谋利的水准竞标 。 每个城市的房价不同 ， 决定了这个城市地价的高低 。 决定房价的因素众多 ， 其中一个关键因素是提供有竞争力的工作岗位 。
关于房价上涨不会停止的理由之一 ， 是土地价格提高 ， 房价低不了 。 土地价格上涨的理由是 ， 政府是最大的土地拥有者和受益者 ， 不会坐视地价下跌 。 这是一种阴谋论 ， 认为政府是最大的地主 ， 涨价符合其利益 。
假若政府降低土地价格 ， 那么房价就会降下来吗？
在同一个市场上 ， 有人土地成本2万元 ， 有人土地成本8万元 ， 那么成本2万元的是否会降低价格？一般不会 。 能卖10万元 ， 当然不会卖2万元 。
假若现在深圳地价全部下调到2万元 ， 房价不受管控 ， 而是在市场上自由售卖的话 ， 是否会下跌到4万元？
当然不会 ， 价格还是按照10万元一平米销售 。
这里面的道理其实很简单 ， 只是被故意忽略了 。 表面看 ， 这是面粉和面包的关系 ， 其实不尽然 。
面粉和面包的关系很简单 ， 作为原材料之一 ， 面粉只是制作面包的原料 ， 面包自然要贵过面粉 ， 作为最主要的原料 ， 面粉部分决定了面包的价格 。 但是从全中国范围内看 ， 面粉价格很相似 ， 但面包价格差异很大 。
尽管是房价决定地价 ， 但是地方政府用土地投入量来影响房价 ， 却是实实在在的 。
以深圳为例 ， 多年来持续降低住宅用地投放量 ， 导致房价大涨 ， 这背后可能正是深圳的如意算盘 ， 深圳计划的人口容量是2300万 ， 现在基本上就是这个数量级 ， 房价下跌 ， 意味着更多人口涌来 ， 房价上涨可以将一部人逼到周边城市 ， 深圳计划往东莞惠州迁移一两百万人 ， 减少住宅土地投放量就可以办到 。
对惠州来说 ， 吸引深圳人口前来买房符合其利益 ， 要让深圳人持续前来买房 ， 就要保证房价一直有竞争优势 ， 这就需要持续不断投入住宅用地 ， 以低价房增加吸引力 ， 这在投资上价值或者不大 ， 但可以满足居住需求 。 这是惠州的最优策略 ， 假若惠州也学深圳减少土地投放量 ， 那会导致房价上涨 ， 导致本地缺少竞争力 。 多数城市的决策其实和惠州类似 ， 他们会加大土地投放量 ， 以增加本区域竞争力 ， 而不是一味任由房价上涨 。
不管投入住宅用地多还是少 ， 政府都不希望房价下跌 ， 政府会以土地投放量作为调控手段 ， 如果房价萎靡 ， 就减少土地投放量 ， 减少新增住宅量 ， 房价猛涨 ， 就增加一点投放量 。
（作者系证券时报采访人员）
（责任编辑：董云龙 ）


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