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华侨城|逾50亿元刷新上海唐镇“面粉”价，华侨城欲打周转牌？

华侨城|逾50亿元刷新上海唐镇“面粉”价，华侨城欲打周转牌？
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割爱“苏河湾二期”后 ， 华侨城（SZ：000069）选择在唐镇延续沪上之路 。
7月21日 ， 华侨城在众多央企及地方国企中脱颖而出 ， 以50.01亿元摘得了近五年首块通过招拍挂出让的上海唐镇纯宅地 。
在业内人士看来 ， 唐镇项目无疑有着其优越之处 ， 交通便利、配套成熟、新房稀缺均是项目的加分项 ， 不过刷新外环以外区域的楼面价 ， 也将为华侨城未来操盘带来巨大挑战 。
50.01亿元续缘沪上
近日 ， 沉寂5年的唐镇土地市场再起波澜 ， 在建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥(600639,股吧)等5家房企经过232轮争夺之后 ， 华侨城最终以50.01亿元将该地块收入囊中 。
在业内人士看来 ， 唐镇地块受到众房企的追捧并不意外 ， 唐镇位于张江、金桥、川沙三个上海新城市(300778,股吧)副中心中央位置 ， 除在稍早前有一个旧改项目外 ， 已经五年没有宅地入市 ， 而本次出让的地块又位于唐镇板块的中心区 ， 经过数年积淀 ， 周边小区配套已相对成熟 。
而对于华侨城来说 ， 这宗地块更无异于雪中送炭 ， 事实上 ， 在摘得唐镇地块之前 ， 华侨城在上海几近无货可卖 。 “对于缺乏新增项目的华侨城来说 ， 补土储是当务之急 。 ”在上海中原地产分析师卢文曦看来 ， 华侨城去年将苏河湾二期项目转让确实有点可惜 ， 而体量与稀缺性兼具的唐镇 ， 亦算是一个不错的选择 。
与如今的尴尬不同的是 ， 数年前华侨城也曾在上海大放异彩 。 8年前 ， 由华侨城一手打造的苏河湾一期刷新了中国大陆的房价坐标系 ， 成为站在国内豪宅顶端的塔尖之作 ， 华侨城也由此一举晋身为国内高端产品的代表之一 。 然而 ， 成也“苏河”败也“苏河” ， 伴随着苏河湾二期开发屡屡受阻 ，2019年12月 ， 赌王之女旗下的信德集团从华侨城手中夺得苏河湾中央公园地块 ， 合计47.12亿元 。
而截至2019年末 ， 开盘已有8年的苏河湾一期住宅业态早已售罄；曾看似“取之不尽”的粮仓项目——新浦江城 ， 也逐渐步入收官阶段 。 无疑 ， 本次唐镇宅地的布局将成为华侨城后“苏河湾”时代的一个起点 。
华侨城方面对蓝鲸房产表示 ， 华侨城一直将上海视为集团全国布局的战略支点 ， 未来华侨城华东集团仍将长期聚焦上海 ， 以上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州为立足点辐射三省一市 ， 在江浙沪皖持续布局 。
利润与去化之间的取舍
在寸土寸金的一线城市 ， 每家房企都面临着利润这道难题 ， 华侨城亦不例外 。
从最终成交价来看 ， 50.01亿元的总价已经超过多数参与竞拍房企的预算 。 其中 ， 与华侨城缠斗逾百轮 ， 拼尽最后一颗“子弹”的浦东金桥 ， 在本次土拍的自有资金审核总额便是50亿元 。
与此同时 ， 相较于5年前每平米不足3万元的价格 ， 本次华侨城所得地块成交楼面价44239元 ， 在剔除15%不可售的自持面积后 ， 实际楼面价更已站在5万元/平方米的大关 ， 刷新了上海外环的成交单价 。
事实上 ， 伴随着本次土拍结束 ， 市场上也传出了外环市场将进入“8万+”时代的声音 ， 不过在卢文曦看来 ， 入市价格超过8万的可能性并不大 。 他认为 ， 唐镇项目在未来入市后 ， 大概率能达到7万以上的价格 ， 但达到8万的机会很小 ， “毕竟外环以外区域也有调控上的压力 。 ”
在价格可能受限的情况下 ， 利润无疑成为华侨城未来操盘时必须要考虑的指标 。 在卢文曦看来 ， 这个价格虽然说是存在利润的 ， 但也已经卡在了开发商的咽喉上 。
值得注意的是 ， 较小的利润空间与华侨城过往成绩相比形成了极大反差 。 可以看到 ， 在过去几年 ， 基于文旅+地产的模式以及成片综合开发模式所带来的协同效应和集群优势 ， 华侨城拥有较高的利润水平 ， 在2019年 ， 华侨城地产业务毛利率出现了进一步提升 ， 达到了74.60% 。


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