城市财经|遭降维打击！这10个城市，房价或被迫调整！
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作者：公子济
01决定房价上涨或下跌的一个关键因素 ， 是供需 。 房子也是商品 ， 当供应远大于需求的时候 ， 价格难以坚守 ， 鹤岗的白菜价 ， 就是这样的逻辑 。 当供应远小于需求时 ， 会义无反顾地上涨 ， 深圳、厦门等城市房价高企 ， 还依旧坚定上涨 ， 背后的力量就是供需严重失衡 ， 尤其是深圳 。
看明白了这一点 ， 我们就能清楚 ， 凡是不以改善供需为目的的调控 ， 都是空调 。 从2016年国庆大调控至今 ， 中心城市一轮又一轮的调控轰炸 ， 包括近日深圳开启的里程碑式调控 ， 归根结底还是压制需求 。 但是这也仅仅是压制需求 ， 而无法削减需求 ， 供需矛盾失衡依旧在 ， 换言之 ， 房价上涨的动力依旧在 ， 当哪天放开了 ， 需求仍会回归 。 像深圳这样的城市 ， 你加强限购力度 ， 加大购房难度 ， 大家的需求就减少了吗？自欺欺人罢了 ， 强烈的购房需求依旧在 。 所以 ， 本号一直强调 ， 有效的调控不是堵 ， 也即各种限制 ， 而是疏 ， 疏导需求 ， 也即加大供应量 。 有人说 ， 像深圳这样的城市 ， 没多少地了 ， 那好办啊 ， 这种现状管理层不是不清楚 ， 那就直接让深圳扩容 ， 扩充土地啊 。 行政管辖的目的 ， 是为了给你我这样的升斗小民服务 ， 既然扩容能够缓解深圳的房屋供应不足问题 ， 还有什么好考虑的？说这么多 ， 只为说明一个道理 ， 房价涨跌的直接影响因素 ， 是供需 。 无论人口、土地还是政策 ， 都是围绕着供需做文章 。
02
既然供需决定房价涨跌 ， 那么理论上 ， 房子供应远大于需求的城市 ， 房价必然面临着调整 。
这种事情 ， 当下很多三四线城市正面临着 。
根据易居研究院公布的最新数据显示 ， 2020上半年 ， 住宅存销比最大的十个城市分别是漳州、日照、三亚、香河（廊坊）、包头、烟台、景德镇、芜湖、武汉和泉州 。
所谓存销比 ， 就是库存与销量之比 ， 这个数据越大意味着去库存压力越大 ， 越小说明房屋供需矛盾越大 。
按照住建部的要求 ， 对于消化周期在6个月以下的 ， 不仅要显著增加供地 ， 还要加快供地节奏 。 不加快不行 ， 房子都要卖完了 ， 供不应求 ， 会导致房价躁动 ， 所以需要加快土地供应加快房子建设步伐 。 对于6到12个月消化周期的 ， 要增加供地 。 因为有缺货的风险；而对于消化周期在18到36个月的 ， 则要减少供地 ， 因为供已经远大于求了 。 至于消化周期在36个月以上的 ， 则应停止供地 。 供过于求 ， 库存过剩 ， 有压塌房价的风险 。 换言之 ， 以上楼市库存远高于18个月消化周期的城市 ， 都需要当心 。 而上面存销比排名前十的城市 ， 均远高于18个月 。 漳州、日照、三亚、香河、包头均在40以上 。 这意味着 ， 10个城市的房价 ， 都有被迫调整的风险 。 10个城市只有一个是受特殊时期影响最为严重的强二线城市武汉 ， 其余均为三四线城市 。 其实 ， 以上城市只不过是被纳入了追踪统计 ， 其实还有很多没有在统计之中的三四线城市 ， 库存也是严重过剩 。 多数三四线城市库存过剩的原因 ， 要一分为二地讲 。 像香河县（廊坊市北三县之一） ， 主要是囿于空前严厉的调控 ， 限制了北京人前来购买 ， 导致库存堆积 。 作为北京的卫星城 ， 香河乃至整个廊坊 ， 只要北京需求的闸门放开 ， 这类城市的库存分分钟能够消化掉 ， 回调的房价也早晚会补涨回来 。
不处在中心城市周边的三四线城市库存高企 ， 主要有两个原因：
第一 ， 棚改歇菜外加特殊时期冲击 。
有人想不明白 ， 很多三四线城市人口持续输出 ， 经济表现也不够强势 ， 房子有的是 ， 根本不存在供应不足问题 ， 为何房价还会上涨？
上涨背后的逻辑 ， 是货币棚改 。
货币棚改 ， 就是三大政策性银行发放了很多来自PSL（抵押补充贷款）的低息资金给地方 ， 地方政府征收一些小区 ， 但暂不建设新房 ， 而是给原来业主发现金 ， 让他们去买房子 。
棚改区被回收不建房子 ， 房屋数量就少了 ， 而棚改户手握资金去购房 ， 需求增加了 ， 如此房价便涨起来了 。
等房价热了之后 ， 地方政府再将棚改区的地块挂拍 ， 拍出来的钱 ， 一部分偿还政策性银行的贷款 ， 剩下的则进入自己的腰包 。
但是 ， 2018年之后 ， 随着房价过热情况普遍 ， 管理层几乎叫停了三四线城市的货币棚改 ， 要求三四线城市的棚改实行差异化处置：
对于库存充足 ， 房价上涨压力小的城市 ， 仍采用货币棚改；对库存不足 ， 房价上涨压力大的城市 ， 采用安置房棚改法 。
像上面存销比前十之中的9个三四线城市 ， 妥妥的只有安置房棚改的份 。 这相当于釜底抽薪 ， 断了三四线城市房价上涨的动力 。
雪上加霜的是 ， 特殊时期又来冲击了 。
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