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股票|新城悦服务高增长背后：重度依赖新城控股，高溢价收购( 二 )


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高溢价收购背后业绩承诺超低


业绩预告的一大看点是并购了成都诚悦时代物业 。 2020年5月7日新城悦服务公告收购成都诚悦时代物业有限公司61.5%股权 ， 作价1.05亿元 ， 算是上半年物管公司较大体量的一次并购 。
诚悦时代物业2004年10月成立 ， 主要从事提供以住宅、商业、写字楼、产业园区为主的综合性物业服务 。 在管面积5.22百万平方米 ， 2019年实现营业收入2.17亿元 ， 相当于新城悦服务收入的10.7% 。
增厚业绩的同时 ， 更为主要的是新城悦服务第三方在管面积占比的增加 ， 可降低一直被诟病的关联方依赖度 。 算盘虽打得好 ， 但这桩交易对价不便宜 。
2019年末诚悦时代未经审计的净资产为3381.5万元 ， 以61.5%股权计算 ， 1.05亿元的收购价溢价率达到了748% ， 收购PE对应19年业绩10.4倍 。
高溢价背后被收购方的业绩承诺却不高 ， 2020-2022年归母净利润分别不低于1727万元、1884万元、2041万元 ， 同比仅增5.6%、9.1%、8.3% ， 三年复合增长率为7.65% 。
此外 ， 诚悦时代极低的净利率也值得关注 ， 2018年、2019年净利率为4.7%、7.5% 。 2019年诚悦时代在营收仅增4%的情况下 ， 净利润同比骤增66% 。 即便如此 ， 标的2019年的净利率水平仅相当于新城悦服务（14.9%）的一半 ， 并表之后公司净利率或被拉低 。
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