江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

商管|星盛商管赴港上市 地产大佬黄楚龙的物业生意经( 二 )


2019年 ， 星盛商管由星河控股及其关联方的商业物业产生的营收为3.46亿元 ， 在管运营面积为71.6万平方米 ， 按此计算 ， 来自星河控股及其关联方的商业物业每平方米贡献营收为484元 。
同期 ， 星盛商管由第三方的商业物业产生的营收为4086万元 ， 在管运营面积为59.1万平方米 ， 按此计算 ， 来自第三方的商业物业每平方米贡献营收为69元 ， 仅相当于星河控股及其关联方的商业物业的1/7 。
星盛商管方面没有解释来自星河控股及其关联方与来自第三方商业物业每平方米贡献营收差异巨大的原因 ， 以及与同行业企业相比 ， 这些商业物业每平方米贡献营收是否处于合理水平 。
业务、营收重度依赖星河控股
实际上 ， 在黄楚龙的地产板块里 ， 星盛商管是其中一环 ， 且重度依赖于星河控股及其关联方 。 因此 ， 星河控股及其关联方既是星盛商管的最大客户 ， 又是星盛商管的最大供应商 ， 产生了大量的关联交易 。
2019年 ， 来自星河控股及其关联方的商业物业为星盛商管贡献了近九成营收 。 而作为客户 ， 星河控股及其关联方向星盛商管贡献了上亿元经济收入 ， 占该公司整体营收近1/4 ， 主要为星盛商管受托运营管理星河控股及其关联方开发、持有商业物业的服务收入 。
与此同时 ， 星河控股及其关联方也是星盛商管的最大供应商 ， 主要向该公司提供物业服务等 。 作为星盛商管的供应商 ， 星河控股及其关联方在2019年提供的物业服务等采购金额达到了6057万元 ， 占星盛商管当期营业成本比重超过32% 。
星盛商管的营收增长 ， 主要依靠星河控股及其关联方开发、持有的商业物业 。 过去3年间 ， 来自星河控股及其关联方的商业物业对星盛商管的营收贡献达到九成左右 。 2019年 ， 星盛商管整体营收增长了5862万元 ， 其中来自第三方的商业物业所贡献收入仅增长了275万元 ， 营收增长贡献率不足5% 。
在业务扩张上 ， 星盛商管也与星河控股及其关联方深度绑定 。 星盛商管在2017年通过品牌及管理输出的服务模式 ， 新增获取了位于湖北恩施的星河COCO City项目 ， 同期黄楚龙实际控制的星河金融控股集团向该项目业主提供了多达2.8亿元贷款 。
但湖北恩施星河COCO City项目业主在2019年由于资金链断裂已向法院申请破产重组 ， 星盛商管对其数百万元应收账款计提了减值损失 ， 并终止确认了来自该项目的数百万元收入 。 此外 ， 预计星河金融控股集团向其发放的2.8亿元贷款偿付亦将受到影响 。
星盛商管在今年赴港上市前 ， 它在中国内地新三板市场上挂牌了近3年之久 ， 但除了黄楚龙及其关联企业的核心高管外 ， 并未获得外部股东的融资 。
2019年 ， 星盛商管搭建了境外上市架构 ， 但其在中国内地的业务运营主体仍为早年设立的深圳市星河商置集团有限公司（以下简称“星河商置”） 。 该公司在新三板挂牌期间 ， 披露了截至2018年的财务业绩 。 但采访人员对比发现 ， 星盛商管与星河商置在2017年的财务业绩存在较大出入 。
星盛商管搭建的境外上市架构及进行的一系列重组 ， 主要是在境外设立控股壳公司及剥离了少量无关紧要的附属公司 ， 对星盛商管最近3年内的财务业绩影响甚微 。
据采访人员查询了解 ， 星盛商管披露的2018年整体营收为3.29亿元 ， 相比2017年的2.78亿元增长了18%；而星河商置披露的2018年整体营收为3.17亿元 ， 相比2017年的3.34亿元减少了5% 。
对比之下 ， 星河商置在2018年的整体营收相当于星盛商管的97% ， 相应2017年则为120%；星河商置在2018年的净利润相当于星盛商管的102% ， 相应2017年则为94% 。
这意味着星河商置披露的2017年整体营收与星盛商管相差了5640万元 ， 而2018年这两者之间的差额仅为1125万元 。
星盛商管方面也没有解释与星河商置的业务规模及附属企业大致重合的情况下 ， 两者之间在2017年整体营收却相差较大的原因 。


推荐阅读


上一篇：国富|地方寿险发展困局：冲规模VS保结构？

下一篇：创维数字|创维数字：创维VR下月将对外发布新超短焦产品