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商管|星盛商管赴港上市 地产大佬黄楚龙的物业生意经

本报采访人员 余燕明 广州报道
深圳地产商黄楚龙在2020年有望迎来他名下的第一家主板上市公司 。
今年初 ， 星盛商业管理股份有限公司（以下简称“星盛商管”）已向港交所提交了首次公开募股的文件 ， 在财务资料6个月到期失效前 ， 其在近期更新后再次申请上市 。
星盛商管由黄楚龙实际控制 ， 主要负责运营管理星河控股集团有限公司（以下简称“星河控股”）开发、持有的商业物业 ， 星河控股则是黄楚龙开展地产业务的核心主体 。
据《中国经营报(博客,微博)》采访人员查询了解 ， 星盛商管是一家轻量的商业运营企业 ， 黄楚龙在星盛商管向港交所递交IPO申请的前夜 ， 即2019年瓜分了逾2亿元现金后 ， 至2019年末 ， 星盛商管的净资产仅为3567万元 。
今年4月底 ， 星盛商管运营管理了18处运营中的商业物业 。 最近3年内 ， 这些商业物业为星盛商管贡献的营收逐年有所增加 ， 但主要来自2017年之后新开业的商业物业 ， 而早年开业的商业物业所贡献的营收趋于平稳 ， 且部分核心商业物业呈现下滑 。
星盛商管约九成营收来自星河控股及其关联方的商业物业 ， 其管理的第三方商业物业营收贡献率仅为一成左右 。 而对比之下 ， 反映在来自星河控股及其关联方与第三方的商业物业由每平方米产生的营收上 ， 更是相差巨大 。
针对星盛商管的营收增长及经营效率等相关问题 ， 采访人员已向该公司发函询问了解 ， 但截至发稿 ， 未能得到回应 。
核心商业物业贡献营收下滑
在黄楚龙的地产板块里 ， 星盛商管并不负责开发或持有商业物业 ， 主要为星河控股及其关联方、第三方的商业物业提供运营管理服务 。
目前 ， 星盛商管的业务模式包括委托管理、品牌及管理输出、整租等 ， 其中委托管理服务为其主要业务模式 ， 营收占比超过3/4 。
过去3年间 ， 星盛商管实现的营业收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元 。 到今年4月底 ， 星盛商管在深圳、广州、常州、南昌等17个城市管理了45处商业物业 ， 其中18处为已开业的商业物业 。
2019年 ， 这18处运营中的商业物业为星盛商管贡献了3.61亿元营业收入 ， 占该公司整体营收比重超过93% 。
与上年同期相比 ， 这18处运营中的商业物业贡献营收增长了4063万元 。 其中 ， 7处在最近3年内（2017~2019年）新开业的商业物业贡献营收增长了3244万元 ， 当期营收增长贡献率为80% 。
另外11处商业物业则在2017年之前开业运营 ， 已进入相对平稳的经营状态 。 它们在2019年为星盛商管贡献营收为2.89亿元 ， 比上年同期增长了820万元 ， 当期营收增长贡献率为20% 。
这意味着星盛商管在过去3年间实现的营收增长 ， 主要归功于新增获取及新开业商业物业的收入增长推动 ， 而不是早年已开业的成熟商业物业的经营效益提升 。
实际上 ， 星盛商管运营管理的早年开业的成熟的商业物业 ， 近年来所贡献的营收相对平稳 ， 甚至在2019年已现下滑趋势 。
其中 ， 位于深圳福田的星河COCO Park（北区）早在2006年开业运营 ， 也是营收贡献最多的商业物业 ， 该项目在2019年产生的营收所占星盛商管整体营收比重超过27% 。 但相比2018年 ， 深圳福田星河COCO Park（北区）贡献的营业收入已有所下滑 。
还有位于深圳龙华的星河COCO City在2014年开业运营 ， 其所贡献的营收仅次于深圳福田星河COCO Park（北区） ， 该项目在2019年产生的营收所占星盛商管整体营收比重接近17% 。 相比2018年 ， 深圳龙华星河COCO City贡献的营业收入亦有所下滑 。
星盛商管的营业收入主要由星河控股及其关联方开发、持有的商业物业所贡献 ， 过去3年间营收占比达到了九成左右 。 而来自第三方的商业物业产生的营收占比约为一成 。
在经营效益上 ， 星盛商管分别来自星河控股及其关联方与来自第三方的商业物业更是相差巨大 。


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