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[新浪科技-自媒体综合]重构房产经纪，贝壳找房的梦与痛新浪科技-自媒体综合2020-07-25 12:38:280阅

[新浪科技-自媒体综合]重构房产经纪，贝壳找房的梦与痛新浪科技-自媒体综合2020-07-25 12:38:280阅
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图1/7来源：商业数据派（公众号ID：business-data）
7月24日晚间 ， 贝壳找房正式向美国证券交易委员会公开递交招股书 ， 拟在纽交所上市 ， 股票代码“BEKE” ， 高盛、摩根士丹利、华兴资本等为贝壳找房IPO的联席主承销商 。
这家脱胎于中国最大地产经纪的公司 ， 从诞生之初就充满争议：一方面依托链家原有的体系和积累 ， 另一方面整合不同经纪品牌建立平台 ， 试图打通中国房产经纪底层的房源、客源与经纪人的数据 ， 并通过技术手段将这些资源分发的更加有效率 。
在中国房产市场上 ， 贝壳找房试图建立类似美国MLS (Multiple Listing Service)的房源共享系统 。
但中国房产经纪的更为复杂 ， 互联网流量入口上有安居客、房天下 ， 线下各个品牌门店和中小门店更是盘根错节 。
链家、贝壳董事长左晖要在数据基建上重构 ， 却三年亏损30亿元 ， 贝壳找房能否在阵痛中实现当初的梦？
收入确认的“小把戏”
贝壳找房的收入来自三部分：存量房交易、新房交易以及新兴业务 。
2017年至2019年 ， 贝壳找房的营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元 ， 从2018年到2019年的收入增长率达到60.6% ， 截至2020年3月31日的三个月中 ， 贝壳找房的营业收入为71亿元 ， 而上年同期为82亿元 ， 同比下降12.7% 。 原因是受到新冠疫情的影响 。
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图2/7（制图：商业数据派）2019年 ， 贝壳找房存量房业务增长缓慢 ， 而新房业务增长翻番 ， 但这种翻倍增长其中也包含着一些“小把戏” ， 这点我们下面具体来说 。
存量房交易收入分为三部分：链家作为主代理商及合作代理商获得的佣金 ， 向其他经纪公司收取的平台使用费和特许经营费 ， 结算等其他服务费 。
新房交易来自从房地产开发商获得的新房销售佣金——贝壳会与其他经纪公司签订分包合同 ， 共同履行代理服务合同 ， 并分享佣金 。
值得注意的是 ， 贝壳在财务处理上 ， 将新房全部佣金确认为收入 ， 而将合作经纪公司的佣金分成确认为收入成本 。 这种处理方式直接导致2019年贝壳的收入和成本大幅增长 。
这种有点类似京东 ， 将自营商品的按交易价格来计算收入 ， 来提高营收规模 。
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图3/7（制图：商业数据派）招股书披露 ， 贝壳找房的新住宅项目数量从2018年12月31日的3486个增加到2019年12月31日的7769个 ， 新房交易数量从19.6万笔增加至53.3万笔 ， GTV从2018年的2808亿元人民币大幅增加至2019年的约7476亿元人民币 。
新房业务虽然快速放大了贝壳找房的总交易价值（GTV）及收入规模 ， 但利润贡献了却并不可观 。 其毛利率从2018年的40.5%下降到2019年的24.3% ， 并在2020年第一季度进一步下降到18.2% 。
持续亏损能否转正
在费用构成上 ， 一般及行政费用占据了最大的比例 ， 这笔费用2019年大幅提升的原因是其中包括了大量股权补偿 ， 2017年至2019年期权补偿费用分别为4.76亿元、3.82亿元、29.56亿元 。
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图4/7（制图：商业数据派）2017年、2018年、2019年贝壳找房的净亏损分别为5.4亿元、4.3亿元、21.8亿元 。 2019年亏损扩大的原因与上述期权补偿费用相关 ， 如果调整期权补偿费用、无形资产摊销、长期投资价值变动等 ， 得到调整后正向净利润为7066万元、1.3亿元、16.6亿元 。
也就是说 ， 虽然看起来2019年亏损同比扩大400% ， 但都是由于上市所导致 ， 未来贝壳找房离盈利之路并不是很遥远 。
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图5/7（制图：商业数据派）而在现金及等价物方面 ， 截止2020年3月31日 ， 贝壳找房拥有155.4亿元 ， 相比2019年末的243.2亿元减少了36% 。
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图6/7【[新浪科技-自媒体综合]重构房产经纪，贝壳找房的梦与痛新浪科技-自媒体综合2020-07-25 12:38:280阅】重构房产经纪是不是梦？
2018年4月 ， 贝壳找房在链家的基础上诞生 ， 被认为是链家谋求上市讲出的更大的故事 。
在中国 ， 由于没有专门的行业框架 ， 房屋销售商通常会联系多家经纪商店和代理商 。 另一方面 ， 购房者必须在决策过程中与多家商店和代理商打交道 。
如果没有经济利益保证机制 ， 经纪商店和代理商不愿共享信息和资源 。 随着时间的流逝 ， 信息隔离和客户获取中的恶性竞争在业界日益普遍 。
此外 ， 由于历史上对住房经纪业的缺乏尊重 ， 该行业缺乏具有经验和任期的专业经纪人 。 这些挑战阻碍了服务效率 ， 并导致住房客户缺乏信任 。
左晖认为 ， 中国的房屋交易和服务行业仍处于“工业化前”阶段 ， 拥有足够的空间和机会通过互联网和大数据进行转型 。


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