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蓝白观楼市|未来1个月，2020年房贷新规将到期，有房族仅有2个选择，过期不候

蓝白观楼市|未来1个月，2020年房贷新规将到期，有房族仅有2个选择，过期不候

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蓝白观楼市|未来1个月，2020年房贷新规将到期，有房族仅有2个选择，过期不候

现在 ， 有多少人背着房贷？我们先来算算房贷的总量有多少 。
根据澎湃新闻6月中旬发布的数据 ， 2019年末 ， 住房贷款余额29.8万亿元 ， 占全部居民债务总额比例高达53.9% 。
也就是说 ， 我国一半以上的贷款 ， 全都是由房贷贡献的 。
从增量来看 ， 2008-2019年 ， 住户部门贷款增长了49.6万亿元 ， 其中个人住房贷款余额增长26.8万亿元 ， 占比达54% ， 贡献了主要增长 ， 并且其年平均增速超过了居民杠杆总体增速 。
更重要的是 ， 2008-2019年 ， 短期消费贷款的年平均增速为33.45% ， 尤其是2016-2018年 ， 短期消费贷增速大幅超越住房部门贷款增速 。
什么意思呢？
现在我们金融体系里的信贷资源 ， 有一半以上都是靠房贷贡献的 ， 总额达到了29万亿 ， 并且越来越多的人开始靠“短期贷款”充当首付 ， 这又加速抬高了购房杠杆 。
这29万亿元的房贷总量 ， 是如何分布的？
根据上海证券报的统计 ， 目前我国存量商贷大概有6000多万笔 ， 加上公积金贷款的人数 ， 每一笔房贷背后都代表了一个家庭 ， 按四口之家来计算 ， 目前背负房贷的人数大概在3-4亿人左右 。
撇开公积金贷款不算 ， 只考虑背着商贷的“有房族” ， 今年有一个房贷新规要重视 。

此前 ， 央行发过一个公告：自2020年3月1日起 ， 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值） ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率 。

定价基准只能转换一次 ， 转换之后不能再次转换 ， 原则上明年8月31日前要完成转换 。
这段公告告诉了我们两个信息：1 ， 未来1个月 ， 2020年的房贷新规就要到期了 。 2 ， 有房族只能做出2个抉择 ， 要么转浮动利率新合同 ， 要么保持房贷利率不变 ， 过期不候 。
很多人看的一头雾水 ， 新的定价基准是什么意思？为什么要转换房贷合同？最后一个月该如何抉择？
别急 ， 我们挨个说 。
所谓新的“定价基准” ， 指的是LPR报价 。所谓LPR（Loan Prime Rate） ， 又称贷款市场报价利率 ， 由18家银行每月向全国银行间同业拆借中心报价后计算得出 。
目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种 ， 报价频率为每月报价一次 ， 于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布 。
以前买房 ， 去银行按揭 ， 参考的都是“贷款基准利率” ， 这个利率多年没有变过 ， 考虑到银行要给实体经济“输血” ， 需要低利率 ， 但房产按揭利率又不能太低 ， 去年8月份 ， LPR就应运而生了 。
注意：LPR分为1年期和5年期 ， 1年期是短期贷款 ， 期限一般都在5年以内 ， 5年期LPR的报价 ， 就是中长期房贷要参考的利率 。
7月份 ， LPR的报价是：1年期3.85% ， 5年期是4.65% 。
也就是说 ， 从2019年10月份开始 ， 再做个人按揭购房 ， 房贷利率参考的基准就是5年期LPR ， 而不是以前的“贷款基准利率” ， 这就叫做“定价基准转换” 。

这次央行给出5个月的时间 ， 让以前没有参考“5年期LPR”定价基准的有房族进行转换（2019年10月份以前买房的人） ， 是为了把“存量浮动利率”衔接为“LPR” ， 给利率市场化打下坚实的基础 。

之所以要转换成LPR合同 ， 还有一个很重要的原因：要让“贷款基准利率合同”享受到降息的优惠 。
从去年LPR报价机制发布后 ， 至今已有多次下降 。
去年8月份 ， LPR报价机制形成 ， 1年期LPR下调6BP至4.25% ， 5年期4.85%不动 。
去年10月份 ， 1年期下调5BP至4.2% ， 5年期4.85%不动 。
去年11月份 ， 1年期下调5BP至4.15% ， 5年期同步下调至4.8% 。
2月份 ， 1年期下调10BP至4.05% ， 5年期非对称下调5BP至4.75% 。
4月份 ， 1年期下调20BP至3.85% ， 5年期非对称下调10BP至4.65% 。
很明显 ， 5年期LPR多次下降后 ， 相比之前的4.9% ， 月供、房贷利息都出现了下降 ， 如果不转换LPR合同 ， 不管以后LPR降的幅度有多大 ， 以前的房贷合同都无法享受降息带来的实惠 ， 这也是“公平”因素在起作用 。
那么 ， 在最后一个月 ， 有房族该如何抉择？
上文提到 ， 未来1个月 ， 身上背着商贷的人 ， 只有两个选择 。
1 ， 转浮动利率 ， 跟随LPR的变化 。举个例子 ， 小王在2016年买的房子 ， 按揭合同期限是30年 ， 基准上浮20% ， 也就是4.9%×（1+20%）=5.88% 。
小王想按浮动利率转换定价基准 ， 重定价周期仍为1年 ， 重定价日仍为每年1月1日 。
那么 ， 加点幅度应为（5.88%-4.8%=1.08%） ， 即108个基点（0.01%为1个基点） 。
注意 ， 这里的4.8%是去年12月份的5年期LPR报价 ， 而不是以前4.9%的贷款基准利率 。


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