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谢逸枫|谢逸枫：座谈会定调下半年房地产调控 房价究竟怎么走

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文/谢逸枫
这两日 ， 详细阅读与研究2020年7月24日召开房地产工作座谈会的房地产指导性、原则性、意见性政策建议 ， 总结四个字：“夜壶归来” 。 不要被一些原则性、指导性、意见性的建议、文字表述 ， 忽略最关键的信息 ， 即最终的目的与愿望究竟是什么 。 通篇约550字稿件里面 ， 这句“确保房地产市场平稳健康发展”就是中心思想 ， 中心内容 ， 别的什么指导、原则、意见都是围绕着这个转 ， 这个服务的 。 一旦离开这个“ 中心点” ， 去所谓的解读、分析房地产政策 ， 肯定是方向不正确的 。

之前一直讲的是“促进房地产市场平稳健康发展” ， 现在首次、非常罕见的讲“确保房地产市场平稳健康发展” ， 实质上是中国经济、金融、财政形势发生重大改变 ， 光“促进”已经不能解决问题 ， 必须“确保“才能够完成任务 。 一方面是经济复苏压力大 ， 金融隐藏风险 ， 财政收入负增长 ， 就业压力前所未有 。 另一方面是上半年一线与核心二线城市房价触底反弹 ， 土地市场过热 ， 但是全国楼市总体没有反弹 ， 销售还没有复苏 ， 大部分二、三四线城市库存过高、供应过剩、卖地困难 。
中国房地产最大特色主义就是政策市 ， 看懂了政策 ， 就看懂了房价、房地产走势 。 政策决定房地产市场周期 ， 房地产决定经济周期 ， 政策决定房价、房地产走势 。 很多经济学家、股评家 ， 总爱喜欢套用国外的房地产案例 ， 经济理论 ， 股市逻辑 ， 去分析判断中国房地产、房价走势 ， 结果是错的离谱 。 为什么会错成这样 ， 主要是中国的房地产 ， 不能用经济理论去看 ， 房价不能用经济思维去判断 。 好吧 ， 现在就具体谈一些经常能够媒介报道的原则性讲话问题 ， 也有些新的表述词、造词 。

近期发布调控政策的城市 ， 大多出现了房价明显上涨的情况 。 除了东莞和深圳以外 ， 从7月15日以来 ， 南京、宁波、杭州等地等楼市热点城市相继发布从严调控政策 ， 调控“重心”朝向“刚需一族” 。 涉及限购、限售、遏制假离婚买房等调控政策 ， 另外是内蒙古、郑州、大连、长春等城市发布涉及公积金等政策 。 在此次调控加码之前 ， 包括驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安、无为、宁阳、怀来等至少13个城市曾出现“松绑调控一日游”的状况 。
其一 ， 总结房地产长效机制试点方案实施情况 ， 分析当前房地产市场形势 ， 部署下一阶段房地产重点工作 。 这是分析目前房地产面临的新形势、新问题 ， 作下一步的房地产政策安排 。 不过 ， 所谓的”总结房地产长效机制试点方案“ ， 这个方案是什么？具体包括什么内容？在什么城市试点了？想必大家都蒙了吧 。 因为市场上根本没有所谓的房地产长效机制试点方案 ， 也没有什么长效机制法律或规划文件 。 房地产市场上 ， 目前能够称为长效机制组合政策 ， 怎么想都只有住房制度与住房供应及土地制度及土地供应 ， 有所变化外 ， 别的都没有什么变化 。
一个 ， 住房制度与住房供应体系 ， 共有产权住房、租赁住房政策、集体经营性用地建租赁住房城市试点、租赁住房与租售并举的城市试点 。 一个 ， 土地制度与土地供应的“集体经营性用地入市、双限地块、竞自持地块、配建租赁房、共有产权房、保障房地块 。 另外其他长效机制的组合制度没有变化 ， 一个 ， 财税制度 ， 上海、重庆的住宅房产税试点早已经停止扩容 ， 房地产税法案没有立法通过、谈不上开征 。 一个 ， 住房法律制度 ， 住房保障法（条例）、住房租赁法（条例）依然是没有出台 。 一个 ， 金融制度 ， 除了利率变化外 ， 没有任何变化 。

一个 ， 不属于长效机制的制度、政策 ， 首先 ， 限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限摇号、限企、限户型、限面积 ， 这是行政调控措施 ， 短期的计划手段与市场调控政策 。 其次 ， 户籍制度 ， 即使放开 ， 买房依然不能自由 。 再次 ， 个人住房信息联网、不动产统一登记制度 ， 这些都谈不上什么房地产长效机制 。 毫无疑问 ， 长效机制 ， 首当其冲的是需要减少行政手段干预楼市 ， 用住房制度、土地制度、财税制度、金融制度、法律制度的措施 ， 增加供应 ， 引导需求 。 改变地方业绩考核方式 ， 减少对经济、土地、税收财政的依赖 。
之前 ， 大家听过的长效机制概念、提法、组合政策是2014年、2015年、2016年、2018年、2019年 ， 还有就是现在的2020年 。 2014年3月份 ， 国家新型城镇化规划（2014－2020年）提出房地产长效机制 ， 相关内容为”健全房地产市场调控长效机制 ， 调整完善住房制度、供应体系、土地制度、财税制度、金融制度、户籍制度、不动产登记、个人住房信息系统联网方面政策 ， 共同构建房地产市场调控长效机制 。 2015年4月份 ， 再次提到房地产长效机制 ， “要完善市场环境 ， 盘活存量资产 ， 建立房地产健康发展的长效机制” 。


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